Может ли банк забрать квартиру, если в ней прописан ребенок? Квартиры в Днепропетровске.

Квартиры в Днепропетровске. Когда мы решили купить квартиру в Днепропетровске, моя жена была еще в декрете. Я оформил ипотечный кредит на себя и совершил сделку. После регистрации квартиры в БТИ, жена родила ребенка. На сегодняшний день, и жена и ребенок прописаны в данной квартире. 

На работе начались проблемы и сокращения, жена по прежнему в декрете. Если я не смогу выплачивать ежемесячно ипотеку, может ли банк забрать у меня квартиру, если в ней прописаны ребенок и жена?

Ответ: Банк квартиру забрать не сможет! Ваш ребенок имеет право пользования вашей квартирой на основании регистрации. Следовательно, Орган опеки и попечительства при райисполкоме (опекунский совет) может дать свое согласие на продажу квартиры, только при условии предоставления ребенку альтернативной квартиры в Днепропетровске. Как известно, на сегодняшний день государство не предоставляет жилплощади родителям в подобных случаях. А позволить ребенку оказаться на улице опекунский совет не допустит. 

Какие дальнейшие действия банка.


1. Банк приложит усилия добиться от опекунского совета согласия на продажу заложенной квартиры в Днепропетровске. На практике, ничего из этого не получиться. Но юристы банка обязаны предпринять эту попытку.

2. В случае вашего дальнейшего уклонения от уплаты кредита, банк обратиться в суд. Однако и тут у банка мало шансов выселить ребенка из квартиры. Обычно суды выносят решения в защиту несовершеннолетних.

3. Банк привлечет коллекторское агентство или продаст ваш долг другой финансовой организации, если это предусмотрено кредитным договором. В случае наличии у вас другого имущества: автомобиль, другая недвижимость в Днепропетровске, оргтехника, мебель - на него будет наложено  взыскание. 

4. Наиболее реальный вариант действий банка - обратить взыскание на имущество ваших родителей в качестве солидарных ответчиков. Поэтому вам стоит поставить их в известность, чтобы выработать совместную программу действий.

5. Важно понимать, что квартира находится в залоге у банка. Пока вы ее не выплатили, она не является вашей собственностью.


Ищите компромисс.

Банк не сможет забрать квартиру, пока вашему ребенку не исполнится 18. При наступлении совершеннолетия, вам придется отдать квартиру и выплатить все начисленные штрафы и пени. Добавьте к этому испорченную кредитную историю.

Следует понимать, что и банку невыгодно держать у себя на балансе просроченный кредит. Под него банк обязан держать финансовый резерв, и показывать убыток в отчетности. Все это негативно отражается на рейтинге банка.

Как возможное решение проблемы, получите разрешение у банка и попытайтесь продать квартиру в Днепропетровске  и погасить кредит. Из вырученных денег купить более дешевый вариант или снимать жилье.

Как правильно оценить квартиру, для её успешной продажи. Недвижимость Днепропетровска.

Как правильно оценить квартиру  для её успешной продажи. Недвижимость Днепропетровска.

Рынок недвижимости Днепропетрорвска представлен сотнями квартир и домов, но реально продаются лишь десятки. Покупатели сейчас все умные, раз у них в кризис есть деньги. Они не покупают первую попавшуюся квартиру по объявлению, а внимательно изучают рынок, сравнивают аналоги и ультимативно торгуются. Покупатель понимает, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. А риелтор, который привел покупателя на квартиру, играет на понижение цены. Ведь он защищает интересы своего клиента-покупателя. В результате большинство квартир, выставленных на продажу, зависают.
Причина неудачи - завышенная цена.

Существует три цены на продаваемую недвижимость:

1. Завышенная цена продавца
2. Рыночная цена
3. Заниженная цена покупателя.


Рыночная цена - это и есть правильная цена, с которой продавец может смело выходить на рынок. Правильная стартовая цена на недвижимость - основа успеха её успешной продажи. Именно от правильно выставленной цены зависит как быстро и выгодно будет продана недвижимость. Когда квартиру нужно продать быстро, лучше сделать скидку по цене и потерять незначительную часть её стоимости, чем зависнуть на рынке и совсем ничего не получить.

Методы оценки недвижимости.

Существует три способа оценки недвижимости:

1. доходный,
2. затратный
3. сравнительный. 


Сравнительный метод оценки явл. наиболее простым и удобным. Поэтому им пользуются как риелторы, так и собственники недвижимости. Применить сравнительный метод довольно просто.

1. Выбираем из объявлений аналогичные квартиры и изучаем цены

В специализированных газетах по недвижимости, на порталах и сайтах в интернете находим аналогичные объявления о продаже квартир в вашем районе. Вы  составляете список предложений, в котором должно быть 10-15 вариантов. Чем больше они похожи на вашу квартиру, тем лучше. Вы увидите, что часть квартир выставлены явно по завышенным ценам в сравнении с другими аналогами. Их собственники явно неадекватны реалиям рынка. Эти квартиры мы вычеркиваем из нашего списка. Дальше изучаем оставшиеся квартиры в нашем списке и определяем среднюю рыночную цену на квартиру.  как результ вашего анализа вы имеете среднюю цену предложений аналогичных квартир в вашем районе.

2. Находим отличия в характеристиках аналогов и вычисляем их стоимость

а) находим улучшения и плюсуем их стоимость. Например в вашей квартире есть преимущества в сравнении со стандартной квартирй. Эти преимущетсва только увеличивают её стоимость. Например нестандартная планировка, вид из окон на реку Днепр или парк, ухоженный двор, отремонтированный подъезд.

Что касается ремонта в самой квартире, то не стоит обольщаться и преувеличивать его ценность. Из моей практики, если вы потратились на капитальный ремонт, то в лучшем случае вернуть вы сможете лишь половину его стоимости. Ценители качественного дорогого ремонта предпочтут купить квартиру в Днепропетровске с простеньким ремонтом и оборудовать её в соответствии со своим вкусом.

б) находим ухудшения и отнимаем их стоимость. Например, первый и последний этаж является явным недостатком. Также,  плохое состояние придомовой территории или подъезда, шумные соседи, неудачная планировка квартиры, вид на крышу или стену соседнего дома и другое.

в) отнимаем из цены скидку на торг. Сделать это необходимо обязательно тем, кто хочеть продать, а не попрадовать. Следует понимать, что цены предложений на рынке недвижимости существенно отличаются от цены реальных продаж. В среднем по Днепропетровску, цены продаж меньше от цены предложений в среднем на 5-15% . Чтбы узнать по каким реальны ценам заключаются сделки, советую обратиться за консультацией к профессиональному риелтору.


Какие факторы влияют на условия продажи квартиры?

Следует помнить, что на формирование цены влияют некоторые факторы, которые могут как увеличивать, так и уменьшать цену на недвижимость в Днепропретровске. Главными среди них являются:  местоположение, тип дома, этаж, доступность транпорта, вид из окна, экологичность района, состояние квартиры и подъезда. Каждый фактор влияет на ценообразование вашей квартиры и даже имеет свою цену. Для более точного определения цены на квартиру советую составить таблицу ценовых поправок в процессе вашего обзвона аналогов. По каждому фактору собираем аналогичные квартиры в группы и определяем его стоимость.

Сезонный фактор.

Риелторы вам скажут, что осень - самое удачное время для продажи квартиры. Именно в этот период на рынке недвижимости наступает самое активное оживление. Если продавец не смог продать квартиру осенью, это верный признак того, что цена явно завышена.

Как продать квартиру по максимальной рыночной цене.


Помните, что знать правильную рыночную цену вовсе не означает, что вы сможете её получить. Ведь реклама сама по себе не продает недвижимость. Это большая работа, требующая знание текущего рынка, наличия навыков продаж и умение вести аргументированнные переговоры. С этой задачей успешно справиться лишь профессионал-риелтор.

Задачи риелтора:

1. дать обширную рекламу объекта, чтобы о ней узнаало максимально большое количество потенциальных покупателей
2. органиовать показы (дни открытых дверей)
3. суметь показать клиенту преимущества квартиры в сравнении с аналогами
4. Постараться влюбить клиента именно в вашу квартиру
5. Обосновать цену и объяснить почему квартира стоит именно этих денег
6. Провести сложные и конфликтные переговоры по цене

Как выгодно купить квартиру в Днепропетровске. Преимущества работы с риелтором.

Итак, Вы решили купить квартиру в Днепропетровске самостоятельно, без услуг посредника. Предлагаю рассмотреть ситуацию.


Самостоятельный поиск квартиры.

Антон П. решил купить квартиру в Днепропетровске. А так как времени еще оставалось много, он решил заняться поиском самостоятельно, без посредников. И действительно, зачем  переплачивать посреднику 1-2 тысячи долларов лишь за поиск? Невелика премудрость, найти квартиру.

Антон купил специализированные издания по недвижимости, залез на порталы и стал их изучать. Для первого дня ему удалось договориться с двумя собственниками о просмотре. И хотя время просмотра не совсем устраивало нашего героя,  но Антон решил подстроится под них. С работы он отпросился без проблем.

Однако смотреть первую квартиру пропало всякое желание: дом оказался мрачный, подъезд неухоженный, двор грязный. Желание её смотреть не возникло. Во второй квартире оказалось, что окна выходили на проезжую улицу, хотя собственник по телефону уверял, что у него тихо. Последующие три дня прошли в бесцельных поисках и звонках. Часто Антон сталкивался с посредниками. Но не имея желание переплачивать, он отказывался от их услуг.

На десятый день поисков ему, по видимому, повезло. Хозяин квартиры подробно рассказал и назначил время показа. Антону пришлось в который раз отпрашиваться с работы.  Начальник бурчал, но снова отпустил.

Квартира Антону подошла, хотя цена оказалась несколько завышенной от начального плана. Тем не менее Антон принял решение купить квартиру и начал обсуждать условия сделки. Хозяин выдвинул ему свои условия:  выехать ему пока некуда. Ты, мол плати аванс, а я начну себе подыскивать обменный вариант. Никаких гарантий своевременного заключения договора купли-продажи хозяин квартиры Антону не дал.


Антон врнулся домой ни с чем. Последующие две недели ушли на поиск подходящего варианта, переговоры с собственниками, просмотры. Наконец, счастье улыбнулось Антону. Квартира отвечала всем его требованиям и стоила дешевле аналогов. Мужчина в возрасте объяснил низкую цену тем, что его поджимают сроки - нужно быстро продать и срочно уехать к сыну в Россию. Антон дал задаток 500 долларов хозяину, взял расписку и стал ждать готовности документов. Хозяин пообещал позвонить как только выпишиться из квартиры.

Но ни через два, ни через пять дней хозяин не позвонил. Не отвечал он и на телефонные звонки Антона, который уже волновался. Почуяв неладное, Антон направился к хозяину выяснить в чем дело.  Дверь ему открыла молодая женщина. На вопрос: "Где хозяин?" - оно ответила, что она с мужем живет тут давно, и продать квартиру в Днепропетровске в их планы не входит.  Оказывается, квартирант уже успел набрать несколько задатков и благополучно скрыться.  Жаль тех 500 долларов.


Разумеется, не каждый самостоятельный поиск недвижимости заканчивается столь плачевно. Но необходимо помнить, что любой покупатель недвижимости подвергается себя рискам на рынке недвижимости.

Покупка квартиры по договору с агентством недвижимости.

Вначале необходимо сказать о рисках при покупке квартиры, с которыми сталкиваются все покупатели.


1. Риск не найти наиболее подходящий ваиант квартиры. Действительно, в кризис предложение квартир превышает спрос. Но покупатель видит лишь те квартиры, которые представлены объявлениями в  газетах или порталах в интернете. Часто лучшие квартиры находятся в базах  агентств недвижимости,  о которых покупатель и не догадывается. И где гарантия, что покупатель купит квартиру, которая наиболее отвечает его требованиям. 

 2. Переплатить при покупке, т.к. все цены на квартиры собственники завышают. В чем причина завышенных цен? Дело втом, что большинство продавцов продают квартиру с целью купить другую. Собственник боиться продешевить при продаже и переплатить при покупке, и поэтому, закладывает в цену свои рисики. И потом, продавец не знает цен реальных продаж. он ориентируется на прессу,  рынок предложений.


3. Покупатель рискует заключить предвариательный договор с продавцом на невыгодных для себя условиях. Не прописать четко и юридически граммотно важные вопросы всей сделки. Как результат, при расторжении договора можно понести серьезные финансовые и моральные убытки.


4. Продавец нарушит условия договора и не вернет задаток. Сплошь и рядом возникают родобные ситуации. Продавцы квартир, к сожалению, часто нарушают свои обязательства по договору. Например, могут растратить полученный задаток на оплату долгов и передумать продавать квартиру. Чтобы веруть деньги, покупателю придется обращаться в суд, татиься на адвоката, издержки , терять драгоценное время и нервы.

5. Проблемы с документами на квартиру. Может оказаться, что у хозяина квартиры есть лишь неполный перечень документов, или в квартире выполнена реконструкция, которую надо узаконить, неузаконенное переоборудование (автономное отопление, перенесен унитаз и т.д.). В документах могут находится ошибки, которые увидит только специалист.

6. Отсутствие контроля над подготовкой документов для продажи. Покупатель неспособен контролировать действия продавца, и лишь полагается на его порядочнсть. Чем и пользуются недобросовестные хозяева. В итоге, сроки затягиваются, сделки срываются.

Если бы Антон обратился в надежное агентство недвижимости в Днепропетровске, заключил с ним договор на покупку квартиры, то и деньги бы он сохранил, и квартиру выбрал быстрее и заплатил бы меньше.

Давайте кратко рассмотрим какие преимущества получает клиент агентства недвижимости , покупая квартиру по договору.


1. Риелтор обеспечит своему клиенту лучшее предложение на рынке недвижимости. Потому как риелтор знает рынок, предложит на выбор клиента все предложения своих коллег, знает ценовую политику и особенности района и дома. В итоге, покупатель, будет уверен, что покупает лучший вариант согласно своего бюджета и требований.

2. Риелтор обеспечит своему клиенту юридическое сопровождение на всех этапах сделки, вполоть до подписания Акта приема-передачи кватиры. Не секрет, что сделки с недвижимостью содержат многие подводные камни, о которых знает только опытный специалист.

3. Риелтор представляет и защищает интересы своего клиента покупателя. Он проводит грамотные торги по цене с собственником квартиры, в результате которых цена будет значительно снижена. Как результат, покупатель, подписывая у нотариуса договор купли-продажи, будет уверен, что купил квартиру по минимальной рыночной цене. Из нашей практики, экономия денег составляет 5-20% от первоначальной цены продавца.  

купить квартиру.wmv

обмен квартиры с доплатой.wmv

Закон "О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества" от 05.07.2012 г. Недвижимость в Днепропетровске.

Недвижимость в Днепропетровске. Закон "О технической инвентаризации объектов недвижимого имущества", принятый Верховной Радой 05 июля 2012 г. закрепил за коммунальным БТИ монопольное право проводить техническую инвентаризацию. Стоимость услуг, как и прежде, будут определены в тарифах и установлены городскими исполкомами.

Положительным моментом для граждан стало передача полномочий по государственной регистрации недвижимости; и отмена проведения обязательной инвентаризации недвижимости при отчуждении.

Как известно, все операции с недвижимостью осуществляются с участием БТИ. Чтобы купить квартиру, продать, обменять или подарить, собственнику необходимо обратиться в БТИ для получения справки-характеристики. С этой целью на квартиру приходит техник БТИ и проводит инвентаризацию - сверяет планировку с техническим паспортом. Теперь же при совершении сделки и переходе права собственности, обращаться в БТИ будет необязательно. Это означает, что скорость проведения сделки увеличится.  И продавца квартиры не придется стоять в очередях, оплатить лишние деньги и давать взятки.

Обязательной останется проведение только первичной инвентаризации объекта недвижимости в случаях, когда объект недвижимости принимается в эксплуатацию, а также при государственной регистрации объектов незавершенного строительства. 

Например, человек строил дом, но довести до конца строительство не смог в силу финансовых обстоятельств. Чтобы продать дом в Днепропетровске,  необходимо получить на него право собственности в судебном порядке. И для обращения в суд необходимо собрать пакет документов, одним из которых является Технический Паспорт БТИ. 

 
Новый закон также забирает у БТИ полномочия по гос.регистрации недвижимости и передает их Министерству юстиции. 

Думаю, что основной причиной реорганизации полномочий  является желание Министерства юстиции ввести единый налог на недвижимость. Для учета этого налога необходимо наличие единого реестра прав собственности, вести который это ведомство будет единолично. В принципе, шаг передачи полномочий выглядит логично:   регистрация прав является сугубо юридической деятельностью. Она включает в себя проверку фактов возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость.

Наши комментарий.

Опыт проведения сделок купли-продажи недвижимости в той же России или Европе показывает, что участие БТИ совершенно не нужно. Теперь продавцу квартиры  достаточно собрать справки по отсутствию коммунальных долгов и сняться с регистрационного учета. И можно смело идти к нотариусу оформлять сделку. После нотариального оформления продажи квартиры в Днепропетровске, покупателю уже не придется идти в БТИ за получением регистрации. Эту работу выполнить нотариус сразу же после оформления договора купли-продажи. 


Напоминаю, что проект закона, предложенный КабМином, предполагал отмену монополии коммунального БТИ и создание на рынке недвижимости конкуренции со стороны частных фирм. Можно констатировать, что реформа БТИ, о которой так много писали в прессе, на самом деле так и не состоялась. 

Как продать квартиру в Днепропетровске через аукцион.

Чтобы продать квартиру в Днепропетровске быстро и выгодно, обратитесь к нашему риелтору.

Задачи Риелтора: провести всестороннюю рекламу,  влюбить покупателя в квартиру , провести переговоры, сформировать  покупательский  спрос, подготовить и провести аукцион, оформить сделку у нотариуса, обеспечить законность при проведении всей процедуры.    
 

Маркетинговый план продажи объекта

 Цель: Продать объект за 15-30 дней! 

 Представляя ваши интересы, риэлтор обязуется выполнить: 

-    Сделать фото и видео объекта
-    Изучить ценовую аналитику района
-    Определить потенциального покупателя
-    Рекомендации собственнику по предпродажной подготовке объекта
-    Рекомендации собственнику на дни открытых дверей
-    Подготовить описание квартиры в Днепропетровске для рекламы
-    Провести эффективную всестороннюю рекламную кампанию 
-    Рассылка и размещение в базах данных всех агентств недвижимости.

-    Интернет: Сайт АН «ДомоПроект», Базы Данных недвижимости,
     Доски  Объявлений, Порталы по недвижимости.

-    Газеты, специализированные на недвижимости
-    Телевидение
-    Активная рассылка буклетов потенциальным покупателям
-    Внешняя реклама - баннер

Провести дни открытых дверей:

-    Организация дней открытых дверей,
-    Показы
-    Предложения о цене, прием заявок (оферты)
-    Переговоры,
-    Согласование аукционной (стартовой) цены объекта

Подготовить и провести Аукцион по продаже:

-    Прием участников аукциона и проведение торгов
-     Внесение аванса или задатка
-     Подписание Протокола о результатах
-     Согласование и подписание Предварительного договора  с покупателем
-     Согласование времени, места и порядка расчета  по сделке
 Провести сделку

-    Подача и проверка документов  
-    Встреча и подписание Договора купли-продажи у нотариуса 
-    Расчеты

Оформление и подписание Акта приема-передачи квартиры

Аукцион по недвижимости от Агентства Недвижимости ДомоПроект

Аукцион по недвижимости - это когда квартиры продаются на аукционной основе.  Они получили большое распространение в развитых странах во время кризиса как один из инструментов в арсенале риэлтора..

Открытость аукциона - это его основное преимущество. Продавец и покупатель уверены в том, что в ходе аукциона недвижимость будет реализована по самой оптимальной для рынка цене.

В каких случаях следует продавать недвижимость через Аукцион?

В условиях кризиса Аукцион по недвижимости может помочь только мотивированным продавцам. Тем, кто устал ждать "лучших времен" и ему актуален вопрос продажи именно сейчас. Аукцион дает возможность выделить квартиру из общего предложения на рынке и продать квартиру в Днепропетровске в конкретный срок (15-30 дней) по максимально возможной цене.

Порядок проведения Аукциона

Между продавцом и Агентством Недвижимости ДомоПроект заключается договор на продажу квартиры и Соглашение о проведении аукциона.

Первоначальная задача риелтора - провести массированную рекламу с указанием объекта недвижимости, даты и места проведения аукциона, а также аукционной цены.

Аукционная (стартовая) цена - это цена, по которой по которой квартира выставляется на торги. Аукционная цена служит для привлечения покупателей, поэтому она ниже рыночной на 10-15%. В ходе проведения торгов цена начинает расти и квартира продается по рыночной цене.

Рыночная цена - это та цена, которая будет определена в ходе состязания между потенциальными покупателями, которые желают сейчас купить данную квартиру. Это та цена квартиры, за которую продавец в итоге согласился продать,

Если в период ДО проведения аукциона, во время показа риелтором квартиры Покупатель будет готов дать продавцу Рыночную цену, тогда Риелтор снимает квартиру с продажи  и аукцион отменяется.

Для защиты продавца квартиры есть инструмент, который называется резервная цена.

Резервная цена - это цена, ниже которой продавец не хочет и в результате не обязан продавать. Резервную цену продавец согласовывает с риэлтором, который знает текущий рынок.  Она всегда выше аукционной цены. Факт наличия резервной цены всегда указывается в информации по квартире. Резервную цену покупатели не знают.

В ходе торгов, когда достигнута резервная цена, риелтор делает об этом соответствующее объявление: "Достигнута резервная цена". Таким образом, до момента достижения резервной цены участники аукциона фактически торгуются с продавцом недвижимости, а после достижения резервной цены они начинают торговаться уже друг с другом. Побеждает максимальная ставка.

Если же резервная цена не достигнута, то формально торги признаются несостоявшимися, Но продавец получает в своё распоряжение всех потенциальных покупателей на свою квартиру. Далее он может продолжить с ними переговоры, в итоге договориться и совершить сделку.

Особенности проведение Аукциона

Ввиду низкого покупательского спроса, недоступности ипотеки, покупателей с наличными сейчас крайне мало. Поэтому принять участие в аукционе в качестве покупателей смогут также и собственники квартир по обмену. В этом случае будет использована технология "обмен с доплатой".

Условия проведения Аукциона

Чтобы аукцион состоялся, в нем должны принять участие  как минимум два покупателя. Заявки на просмотр квартиры в Днепропетровске и на участие в аукционе риелтор принимает не позднее чем за сутки до его проведения. Для подтверждения своих намерений, Покупатель уплачивает Агентству Недвижимости гарантийный взнос.  Если в ходе аукциона квартира уйдет к другому покупателю, деньги возвращаются. Если же участник неожиданно передумает и откажется от участия в торгах, гарантийный взнос остается у организатора аукциона, то есть у Агентства Недвижимости.

Покупатель аукционной квартиры услуги Агентства Недвижимости не оплачивает.

Приватизированное жилье перестало быть общей собственностью супругов.

20.06.2012 г. вступил в силу Закон № 4766-VI "О внесении изменений в Семейный кодекс Украины относительно имущества, которое является личной частной собственностью жены, мужа". Закон определяет и регламентирует права супругов в отношении имущества, полученное в собственность путем бесплатной приватизации. 

Это означает, что недвижимость, земельные участки, полученные гражданином Украины и находящимся в браке, являются его личной, частной собственностью. 

Статья 57. Имущество, которое является личной частной собственностью жены, мужа

1. Личной частной собственностью жены, мужа являются:

- имущество, приобретенное ею, им до брака;

- имущество, приобретенное ею, им за время брака, но на основании договора дарения или в порядке наследования;

- имущество, приобретенное ею, им за время брака, но за средства, которые принадлежали ей, ему лично.

- жилье, приобретенное ею, им за время брака вследствие его приватизации согласно Закону Украины  "О приватизации государственного жилищного фонда";

- земельный участок, приобретенный ею, им за время брака в результате приватизации земельного участка, которая находилась в ее, его пользовании, или полученная в результате приватизации земельных участков государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, или получена из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных Земельным кодексом Украины

Наши комментарии и возможные последствия.

Здравый смысл восторжествовал. Вернулись в реальность Правовые нормы, которые регламентировали отношение супругов к приватизированному имуществу согласно Закону Украины  "О приватизации государственного жилищного фонда". 

В практике работы агентства недвижимости в Днепропетровске"ДомоПроект" была ситуция, когда была выставлена на продажу трех-комнатная квартирв. Она была приватизирована на семью из трех человек: муж, жена и их сын., который состоял в браке на момент приватизации квартиры. Спустя время брак между сыном и женой был расторгнут. При продаже данной квартиры нотариус потребовал согласие бывшей супруги на продажу доли сына. В итоге долгих сложных переговоров между бывшими супругами, была достигнута договоренность, в результате которой сыну пришлось отдать бывшей супруге часть финансов от продажи квартиры, в качестве "компенсации".  

Абсурдность ситуации налицо: бывшая супруга сына получила свою долю от продажи квартиры в Днепропетровске, к которой никакого отношения не имела. 

Закон № 4766-VI восстанавливает право "личной и частной" собственности на недвижимость и земельный участок, которая при разводе не делится. 

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, продавцам квартиры в Днепропетровске придется больше платить налогов и оценщикам.

О нотариусах.

С 06 июня 2012 г. вступил в действие Приказ Министерства юстиции Украины № 766/5 от 21.05.2012 г. "О внесении изменений в Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины". Теперь все нотариусы, частные и государственные, обязаны заверять операции по продаже, обмену недвижимости  строго при наличии оценочной стоимости объекта недвижимости. Только если раньше оценку мог сделать любой лицензированный оценщик, то теперь только тот, кто имеет сертификат.

Сертификат получают лишь те оценщики, которые  включены в Государственный реестр оценщиков согласно раздела 3 "Оценка для целей налогообложения и начисления других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством".

Об оценщиках.

Фонд государственного имущества приказом № 555 от 23.04.2012, вступившего в силу с 14.05.2012, утвердил новый Порядок ведения Государственного реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности. Целью ставится объединить всех предпринимателей (физлица), которые осуществляют деятельность в сфере оценки имущества в единую автоматизированную систему. 

Реестр включает два раздела: физлица, которые получили квалификационные свидетельства оценщиков, и субъекты хозяйствования, которые получили сертификаты субъектов оценочной деятельности. Каждый раздел, состоит из направлений оценки и специализаций оценщиков и субъектов оценочной деятельности.

Также Реестр будет отражать информацию о прохождении и результатах проверки на соответствие качества предоставляемых ими услуг согласно установленным требованиям о результатах составленных ими отчетов об оценке имущества, об обнаруженных нарушениях нормативно-правовых актов по оценке имущества; о решениях, принятых по результатам рассмотрения жалоб; о фактах нарушения ими ограничений по проведению оценки имущества.

Данную информацию можно получить в отрытом доступе через Интернет на сайте Фонда государственного имущества http://www.spfu.gov.ua.

На момент написания данной статьи, существуют лишь следующие компании: ООО "Альтарика", "Аннит", "Графитек Лтд", "Интек-плюс", "Керкион", "Лаодика", "Легранд Лтд", "Одеон-2010", "Принтсел", "Россторг", "Стилпарк" и "Юринтегро". Офисы данных оценщиков расположены в Киеве, но имеют свои представительства в регионах.
  

Их специализация:

— оценкой недвижимости физических лиц и имущественных прав на них;
— оценкой летательных аппаратов и судоходных средств физлиц для налогообложения и других платежей;

Наши комментарии и возможные последствия.

1. Тем кто планирует продать свою недвижимость в Днепропетровске станет сложнее уклоняться от налогов.  Нововведения позволят вывести из тени операций на

рынке недвижимости и увеличить  поступления налоговых платежей в бюджет. Нотариусы будут фиксировать в договорах купли-продажи стоимость имущества по фактически рыночным ценам.

2. Оценщик несет полную ответственность за определение стоимости недвижимости, т.к. с этой суммы продавец уплачивает налог. На нее же ориентируются при начислении штрафов и налогового долга. Дополнительный контроль за деятельностью оценщиков со стороны налоговиков иключит возможность занижения стоимости сделок. 

3. На сегодняшний день мы наблюдаем монополизацию сферы оценки, что, несомненно, вызовет подорожание услуг оценщиков и замедлит процедуру оформления сделки купли-продажи квартиры в Днепропетровске. Поэтому я рекомендую продавцам квартиры подождать месяц-два, с тем чтобы ситуация с нотариусами и оценщиками нормализовалась. Фонд Гос. Имущества уже сейчас рассылает всем оценщикам приглашения пройти курсы для внесения их в реестр. 

4. Государственная Налоговая Служба уже сегодня проводит регулярный мониторинг о приобретении украинцами недвижимости и земельных участков. Сопоставляя данные по сделкам купли-продажи и декларациям по официальным доходам граждан, налоговики определяют незадекларированные доходы.

5. Указание рыночной оценки недвижимости в договоре купли-продажи, возросшие расходы на оплату услуг оценщика, приведут к увеличению расходов на оформление сделки. Однако рынок недвижимости в Днепропетровске находится в коматозном состоянии:

- низкая покупательная способность населения,
- большой выбор предложений,
- недоступность ипотеки,
- предстоящая девальвация гривны
- сезонный фактор.

Все эти факторы будут и дальше оказывать на рынок недвижимости свое влияние, что сделает невозможным дальнейший рост цен на недвижимость в Днепропетровске до конца 2012 года.