Как продать квартиру в Днепропетровске с просроченной ипотекой. Налоговые последствия.

 

В прошедшем 2011 году стало возможным продать квартиру в Днепропетровске с просроченной ипотекой. Если вы оказались из тех людей, которые оформили ипотечный кредит и теперь не в состоянии его обслуживать, то эта статья для вас.

С того момента как вы перестали выплачивать тело кредита и проценты, банк начисляет пени и штрафы, размеры и порядок начисления которых предусмотрены кредитным договором.  Целью банка является вернуть выданные вам кредитные средства, включая процентную прибыль. Тут важно помнить, что законодательство Украины предусматривает права заемщиков оспаривать пени и штрафы в судебном порядке.

Для банка просроченные кредиты тоже являются проблемой. Проблемные кредиты висят на балансе банков, уменьшают показатели прибыли, что значительно ухудшает классифицированные показатели самого банка.  Банки вынуждены держать под каждый кредит резерв денежных средств на сумму долга. А суммы начисленных процентов и штрафов часто намного превышают тело выданного кредита.

Учитывая, что невыплаты кредитов по причине кризиса приняли на Украине массовый характер, многие банки разработали т.н. программы рефинансирования ипотечного кредита.  Их цель – снизить кредитную нагрузку на бюджет заемщика. 

Условно их можно разделить на следующие виды:

- конвертация валютного договора в гривневый
- предоставление отсрочки в погашении тела кредита
- увеличение срока действия кредитного договора
- уменьшение процентной ставки
- снижение ежемесячного платежа
- возможность поменять заемщика.

В 201 году банки устали вести войну с собственниками квартир, которые не в состоянии оплачивать кредиты. Они начинают предлагать заемщикам аннулировать наиболее проблемные ипотечные кредиты в обмен на возврат банку предмета самого залога – квартиры или дома в Днепропетровске . В большинстве случаев, заемщику предлагается самому продать квартиру в Днепропетровске с последующей уплатой все суммы банку.  

При продаже залога, банк получает небольшие, но «живые» деньги, которые можно пускать в оборот.

Таким клиентам банкиры предлагали: продайте свою квартиру, и мы зачислим полученную сумму в стоимость ипотечного кредита. Если квартира будет продана меньше стоимости долга, то остаток по кредиту мы аннулируем. Таким образом,  квартирой  стоимостью в 40 тысяч долларов можно погасить кредит на 70 тысяч. 

Однако, согласно Налоговому Кодексу, статьи 164.2, подпункта 164.2.17, части "д", те заемщики, которые согласились на списание долга, получили «доход», из которого теперь обязаны уплатить государству подоходный налог в размере 15-17%. В приведенном примере, от разницы в 30 тыс. долларов заемщик обязан уплатить государству подоходный налог в размере 5 100 долларов эквивалентно и отразить уплату в годовой налоговой декларации.  В этом случае банк выступает налоговым агентом и проинформирует налоговую инспекцию о том, что заемщик получил «доход». 

Если раньше проблемные заемщики сталкивались со счастьем общения с коллекторами, то теперь они стали «клиентами» налоговой инспекции. Вместо банковского долга, они получили налоговый долг. И при этом лишились своей квартиры в Днепропетровске.

Подобные проблемы возникают не только у физических лиц, а также у юридических: предприятий и организаций различных форм собственности. Абсурдность ситуации налицо.

Необходимо срочно разработать и принять закон, который установит нулевую ставку налогообложения по этим операциям. А пока такого закона нет, бывшие собственники квартир в любой момент могут получить телефонный звонок из налоговой. Им предложат прийти и оплатить налог с полученного "дохода", который они получили, когда потеряли свою квартиру.

Как уменьшить оплату за коммунальные услуги квартиры в Днепропетровске.

Мой сын имеет  квартиру в Днепропетровске, но  уже несколько лет проживает в другом городе. Я обратилась в  ЖЭКе с просьбой сделать перерасчет за услуги и квартплату.  У меня образовался долг, его не пересчитали и после предоставления всех справок. Сына прописать больше негде. Подскажите, почему я вынуждена платить вдвое больше, хоть и живу одна?

Содержать недвижимость в Днепропетровске становится все дороже. Но для начала определимся, какие услуги принято считать коммунальными. Согласно ст. 13 Закона о ЖКХ , выделим следующие

виды жилищно-коммунальных услуг:

  —услуги по снабжению холодной и горячей водой, водоотвод, газо- и электроснабжение, централизованное отопление;

— услуги по содержанию домов и придомовой территории (уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов).

Согласно законодательству Украины начисления за коммунальные услуги квартиры в Днепропетровске могут не накапливаться, даже если человек прописан в квартире, в нескольких случаях. Если человек уезжает на месяц и больше, он должен предупредить о своем отъезде сотрудников ЖЭКа и предоставить документы, подтверждающие это. Бумаги прикрепляются к счетам, и начисления на уезжающего проводиться не будут. Если же человек принес соответствующие документы через год или два после отъезда, перерасчеты делать, скорей всего, не будут. Потому что все финансы ушли на оплату коммунальных услуг. 

ЖЭКи выставляют счета, которые в свою очередь выставляют коммунальщики, например Теплосеть, за потребляемое тепло, другие структуры за вывоз мусора. Так что полученные средства от жильцов идут на оплату этих коммунальных услуг.

Случаи, когда можно не платить за коммунальные услуги:

-  служба в армии;
-   командировка;
-   ационарное лечение в больнице;
-   отдых в санатории и других учреждениях;
-   поездка за границу.

Ваши права

Согласно правилам предоставления услуг по газоснабжению, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 09.12.99 № 2246, для освобождения от оплаты за газ в случае  временного отсутствия, житель должен предоставить справки  о своем временном отсутствии в 10-дневный срок со дня окончания срока отсутствия.  Доказательствами отсутствия потребителя могут служить справки, выданные учреждениями и организациями и  заверенные печатью в установленном порядке. 

В соответствии с письмом Государственного комитета строительства и архитектуры и жилищной политики Украины от 13.10.2000 г. № 5-18/4-677,

"отдельные члены семьи потребителя могут быть освобождены от уплаты за услуги по водоснабжению и водоотведению при временном отсутствии по основному месту жительства при условии предоставления в ЖЭК письменного заявления и соответствующих документов из другого места пребывания (работы, лечения, обучения, долговременной командировки)".

Если в ЖЭКе, даже после того как вы предъявили все необходимые документы, продолжают начислять по количеству прописанных людей в квартире, стоит пойти к начальству ЖЭКа.

Если там не отреагируют, сразу отправляйтесь в ГорЖилУправление Горсовета, которое находится по адресу: г. Днепропетровск, ул. Ленина, 16. (смотри здесь).

ОБРАЗЕЦ

                                               Начальнику КПЖРЭП _________________ района
                                                От (ФИО)__________________________________
                                                Проживающего по адресу_____________________
                                                 _________________________________________

                               
                                     З А Я В Л Е Н И Е


В связи с отъездом на период с _________ по_________ прошу не начислять коммунальные платежи. Документы, подтверждающие мое пребывание в ____________________________________, заверенные печатью организации, обязуюсь предоставить по возвращению.

 Дата_________________                                       Подпись________________

20.02.2012 г. Налог на недвижимость в Днепропетровске. Механизмы начисления изменились.

Как налог на недвижимость повлияет на стоимость недвижимости в Днепропетровске?  Какие появились поправки и как правильно его исчислять?

Известно, что с 01 января 2012 г. вступил в силу налог на недвижимость согласно ст. 256 Налогового Кодекса Украины.  Целью налога призвано полнить местные бюджеты.

Кратко напомню его основные положения:

      Плательщиком налога является физическое или юридическое лицо, в том числе не резидент, которые являются владельцами жилой недвижимости.  
Если собственниками жилой недвижимости является несколько человек, тогда каждый из них является налогоплательщиком согласно своей доли.

      

       Государственная налоговая служба  определяет базу налогообложения на основании данных, указанных в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.  

      Городской Совет устанавливает ставки налога за 1 кв. м. жилой площади жилого объекта согласно следующим положениям: 

 
- квартиры площадью до 120 кв.м. и дома, площадью до 250 кв.м., -  ставка налога равна нулю;
-  квартиры площадью до 240 кв.м. и дома, площадью до 500 кв.м., -  ставка налога не превышает 1% размера минимальной заработной платы;
- квартиры площадью свыше 240 кв.м. и дома, площадью свыше 500 кв.м.- ставка налога составляет 2,7% размера минимальной заработной плат.

     

     Отчетный период соответствует календарному году.  Физические лица обязаны уплатить налог на недвижимость в течении 60 дней, юридические лица - ежеквартально, до 30 числа месяца.

Учитывая,что механизмы начисления налога еще не до конца доработаны, уплату налога на недвижимость решили перенести с 01 июля  2012 г. 

 По предложению президента Януковича В.Ф.,  с целью расширения базы налогообложения,  Верховная Рада Украины отменила размежевание жилой и общей площади. Это означает, что теперь для исчисления налога в площадь жилого помещения следует включать ванную, кладовую, коридор, бытовку, туалет, балкон и лоджию.

       Целью поправок является  устранить возможности для уклонения от уплаты налога на недвижимость путем перепланировки помещения. Ведь владелец большой квартиры в Днепропетровске в новостройке может легко провести реконструкцию квартиры и указать жилую площадь строго в пределах льготного налогообложения.

        Такая возможность, по мнению президента, создает незаслуженные привилегии состоятельным украинцам.

        По мнению налоговиков, поправки президента позволят значительно расширить круг плательщиков налога на недвижимость и увеличить поступления в местные бюджеты. Малоимущих и граждан среднего достатка поправки в закон не коснутся.

      Исходя из нашего опыта, в загородных домах и современных коттеджах жилых помещений действительно немного. В основном, основную площадь жилого помещения составляют именно подсобные помещения: биллиардная комната, бассейн, джакузи...

Как уплачивать налог, если вы владеете несколькими квартирами?

    Если вы решили купить квартиру в Днепропетровске, вам стоит помнить, что налог на недвижимость исчисляется отдельно на каждый объект недвижимости, независимо от их количества. Соответственно каждая последующая квартира или дом будет облагаться налогом исходя из её общей площади.

В этом и состоит принцип налога: владелец квартиры имеет право беспошлинного владения только на одну квартиру площадью до 120 кв. м. За каждую последующую придется заплатить налог.

По единодушному мнение риэлторов, данный налог, не приведет к увеличению цен на недвижимость в Днепропетровске.

Купить квартиру в Днепропетровске

Верховная Рада Украины продлила полномочия коммунальных БТИ по регистрации прав собственности на недвижимость до конца 2013 года.

 

 

Новый  порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденный КМУ, который должен начаться с с 1 января 2012 года, приостановлен.

Верховная Рада Украины продлила полномочия коммунальных БТИ по регистрации прав собственности на недвижимость до конца 2013 года.

Это означает, что когда вы оформили нотариально сделку купли-продажи квартиры в Днепропетровске, Вам нужно идти в БТИ для её регистрации. Проверьте, чтобы нотариус выдал Вам полный перечень документов, чтобы избежать нервов и потери времени. 

Напоминаем Вам,

Перечень документов на недвижимость в Днепропетровске, необходимых для регистрации в БТИ:

-  Право устанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство и т.д.)

-   Технический паспорт на недвижимость.

-   Нотариально заверенная копия право устанавливающего документа.

-   Код ИНН (Идентификационный код собственника ). Ксерокопия кода.

-   Выписка из реестра правочинов. (Нотариус прикрепляет к договору купли-   продажи). 

-  Ксерокопию реестра правочинов.

-   Представить оригинал паспорта. отдать ксерокопию паспорта.

Весь пакет документов на регистрацию в БТИ подает и забирает исключительно собственник недвижимости . 

Или представитель собственника с предъявлением нотариально заверенной доверенности. В этом случае рекомендую  иметь ксерокопию данной доверенности.

Напоминаем Вам, что право собственности на недвижимость переходит покупателю в момент оформления нотариусом договора купли-продажи и его регистрации в реестре правочинов.

Регистрация в БТИ лишь дает покупателю право распоряжения недвижимостью.

Купить квартиру.wmv

Как выгодно продать недвижимость в Днепропетровске. Для чего стоит обращаться к риэлтору?

Некоторые считают, что купить, продать недвижимость в Днепропетровске  под силу любому здравомыслящему человеку. С этим трудно поспорить. Вопрос лишь в том, что на решение квартирного вопроса может уйти много времени. И никто не застрахован от возможных ошибок. Естественно, что недвижимость в Днепропетровске стоит дорого, поэтому любая  ошибка может обойтись дорого: продавец может продешевить, а покупатель - переплатить.

Например, если вы планируете продать квартиру в Днепропетровске, вы можете легко сделать это сами. Вам достаточно дать в газеты по недвижимости объявления и, рано или поздно, у вас будет реальный покупатель. Но существуют риски продешевить. Получить финансовую выгоду - вот в чем состоит  смысл обратиться к риелторам. По крайне мере, именно по этой причине во всем цивилизованном мире собственники недвижимости обращаются к риелторам.

Еще одна важная причина для чего обращаются к риелторам - это альтернативные сделки. Например, трешка хочет разъехаться на две однокомнатные квартиры в разных районах. С какими проблемами столкнется продавец:

- страх продешевить при продаже, переплатить при покупке
- найти подходящие варианты
- согласовать сроки сделки со всеми участниками и выселение
- подготовить документы и справки
- уложиться в сроки
-провести сделки в один день (зайти к нотариусу с квартирой и выйти с квартирой)

Можно все это сделать и самому. Но с профессиональным риэлтором сделать это будет легче и выгодней. Если риэлтор выступает со стороны покупателя - то подобрать наиболее подходящий ему объект и за минимальные деньги. Вот и все!

Но т.к. Рынок Недвижимости на Украине совсем молодой, и нет даже еще Закона о Риелторской деятельности, то в этой мутной воде есть большое количество проходимцев, которые называют себя риэлторами. Отсюда такой негатив к самой профессии.

Мой учитель, коллега, специалист по недвижимости высшего разряда, директор по развитию крупнейшего  агентства Недвижимости "Траст",  г. Воронеж, Россия, и просто замечательный человек Ольга Викторовна Меркулова, рассказывает о сути работы риэлтора.   Смотрим, думаем  и делаем выводы. 

КМУ Украины от 26.10.2011 № 1103 утвердил Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости

КМУ от 26.10.2011 № 1103 утвердил Временный порядок  определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства при их продаже.

Кабинет Министров Украины принимает это постановление в соответствии с требованиями нового Налогового Кодекса, ст. 172 НК. НК устанавливает, что определять стоимость недвижимости вправе только государственный орган согласно закону.

На сегодняшний день отсутствует законодательное определение госоргана-оценщика. Поэтому данное постановление носит временный характер. В Законах "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земли" госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества.

Кто оценивает недвижимость?

Согласно данного постановления,  функции субъектов оценки будут исполнять субъекты хозяйствования. Речь идет об оценщиках, которые соответствуют требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине. Таким образом, Кабмин значительно расширяет круг субъектов, которые могут совершать оценку недвижимости для целей налогообложения. 

Кабмин также обязал ФГИУ в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.

Что касается объектов незавершенного строительства, то оцениваться они будут   при  строительной готовности не менее 70 %, и строительство началось не больше 5 лет назад.

Что платит продавец? 

п. 172.1 Налогового кодекса определяет освобождение от уплаты налога с дохода физического лица, продавца квартиры,  если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это относится к продаже частного домовладения, квартиры, комнаты, садового дома, в том числе земельный участок, на котором он расположен. Не нужно платить налог и при продаже земельного участка (в пределах нормы, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения земли) при условии, что он находился в собственности продавца более трех лет.

Если продавец квартиры в Днепропетровске, дома владеет недвижимостью менее трех лет, тогда при оформлении сделки купли-продажи будет взиматься налог с продавца по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Та же ставка налога в 5% будет и для оформления сделки путем обмена недвижимости.


Согласно п. 172.3 Налогового кодекса, доход от продажи недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Цена  не может быть ниже оценочной стоимости, которую укажет оценщик.

Что касается продажи земельных участков, Статья 201 п. 4 Земельного Кодекса  Украины определяет, что при заключении сделки купли-продажи , должна  проводиться экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта.

Какая цену квартиры указывать в договоре купли-продажи? 

Все знают, что обе стороны сделки купли-продажи, покупатель и продавец, заинтересованы снизить стоимость продаваемой недвижимости до минимума. С целью занизить размер налогов. Для этого в договоре купли-продажи стороны указывают стоимость квартиры равной стоимости, указанной в справке характеристики БТИ. Теперь лавочка закрылась. Кто не успел, тот опоздал.

Теперь продать квартиру в Днепропетровске по цене, указанной в справке БТИ, не получится. Потому что  минимальная цена на недвижимость будет определяться, а независимым оценщиком. Следовательно, к перечню документов на недвижимость в Днепропетровске, которую продают, необходимо приложить Экспертную Оценку.  Без неё, нотариус сделку купли-продажи не оформит. Из нашей практики, стоимость оценки квартиры в Днепропетровске, обойдется продавцам в пределах 600-1000 гривен в зависимости от срочности заказа.

Указание в договоре купли-продажи реальной, рыночной стоимости на квартиру, автоматически увеличивает расходы продавца на уплаты налога в Пенсионный Фонд и Гос.пошлину. Думаю, что продавцы квартир попытаются переложить часть налогов на плечи покупателей. Согласятся ли покупатели, покажет время. В любом случае, на рынке недвижимости мы будем наблюдать серьезные перемены.

Возможно, с увеличением цены на недвижимость в договоре купли-продажи,  увеличатся и расценки нотариуса при оформлении договору купли-продажи.

Контролировать своевременность уплаты всех налогов и перечень необходимых документов  будет нотариус, оформляющий сделку.

Как правильно показывать квартиру при продаже. Советы продавцу квартиры в Днепропетровске.

 

 

Если потенциальный покупатель по телефону выразил желание посмотреть квартиру, то наступает ответственный момент для продавца   - показ квартиры в Днепропетровске.

Сам факт показа квартиры еще не говорит о том, что покупатель уже принял решение квартиру её купить. Но если покупатель решил потратить свое личное время, то есть уверенность в том, что он настроен серьезно. Особенно, если покупатель квартиры в Днепропетровске посмотрел фотографии квартиры, выложенные на сайте агентства недвижимости.

Что приготовить?

Обязательно надо взять с собой документы по квартире. Проверить наличие договора купли-продажи или иного право устанавливающего документа, технический паспорт. Покупатель может задать вопросы по кубатуре  квартиры,   из какого материала сделаны перегородки или какая точно высота потолка.  Можно приготовить рулетку, на случай, если покупатель захочет измерить длину рабочей стены на кухне.

Необязательно делать в квартире предпродажный ремонт. Но навести элементарный порядок крайне необходимо.  Квартиру перед осмотром стоит хорошо проветрить. Особенно если в квартире живут  домашние животные или кто-то из членов семьи курит.

Убрать в шкафы валящиеся вещи, посуду на кухне спрятать  в шкафчики, навести элементарный порядок в кладовках и подсобных помещениях.  Идеально, если квартира пустая и мебели нет совсем. Это зрительно увеличивает площадь квартиры и дает покупателю возможность представить себя хозяином;  подумать, например,   как можно расставить мебель. Пустая квартира всегда мотивирует покупателя к покупке.  Члены семьи, проживающие в квартире, должны перед показом уйти. Животным тоже в квартире не место. Будут только путаться под ногами.

Если преимуществом квартиры является вид из окна, тогда окна должны быть вымыты и свободными от штор. Такую квартиру надо показывать обязательно днем. Да и покупателю будет проще ориентироваться в помещении в светлое время суток.

Если сосед играет на пианино по вечерам после работы, тогда квартиру стоит показать перед «прослушиванием музыки». Или, как вариант, попросить соседа сделать музыкальную паузу.

Как обычно все происходит.

Покупатель осматривает квартиру,  ходит по комнатам в сопровождении собственника: «А это у нас спальня. Это наша кухня». Покупатель задает те или иные вопросы. Продавец  на них отвечает. Если покупатель ничего не спрашивает, то продавец спокойно стоит в сторонке и молчит.  Это все.

На самом деле этот процесс сложно назвать показом. Это что-то типа экскурсии. Хотя даже во время экскурсии, экскурсовод  что-то рассказывают о местных достопримечательностях или о предмете экскурсии. Такой показ простителен непрофессионалу продавцу. Но зачастую такое поведение мы можем наблюдать у так называемых «посредниках».

Что показывать и как говорить?

Прежде всего,  продавцу следует проявлять дружелюбие к покупателю.  Но все в меру. Следует понимать, что купить квартиру в Днепропетровске,  удовольствие дорогое.  Поэтому желательно подготовить заранее ответы, на ряд возможных вопросов. 

Вот какие вопросы может задать покупатель:

 - Почему решили продать (обменять) свою квартиру? 
-  Как давно вы ей владеете?
-  Как давно вы уже продаете квартиру?
-  Есть ли в квартире не узаконенная перепланировка?
-  Что вы вывезете с собой, что оставите?

Следует помнить, любая недвижимость в Днепропетровске, в частности, ваша квартира – это, прежде всего, товар. А любой товар нужно уметь правильно представить. Сделать ему эффектную презентацию. Ведь покупатель, на самом деле, мало что знает о квартире.  И задача продавца – все о ней рассказать: показать все её преимущества и достоинства, в сравнении с другими, аналогичными квартирами.

Ведь покупатель сейчас не покупает первую попавшуюся квартиру по объявлению. Он внимательно изучает рынок.

Кстати, я не рекомендую вам умалчивать о недостатках квартиры. Наверняка покупатель и сам их увидит. И повлиять на выводы, которые он сделает, вы никак не сможете. Запомните, любой недостаток квартиры должен уравновешиваться достоинствами. Например:  «Да, наш подъезд в плохом состоянии и требует ремонта. Но зато наш депутат сейчас заканчивает ремонт соседнего подъезда, и скоро наступит наша очередь».

Из своего личного профессионального опыта, скажу фразу, которая позитивно действует на всех потенциальных покупателях:  «У этой квартиры есть вот такой недостаток, зато в сравнении с аналогичными квартирами в этом районе, у этой квартиры есть следующие преимущества…..»

Поверьте, даже если покупатели пойдут смотреть другие квартиры, аналогичные вашей, они обязательно вспомнят ваши слова.

Поговорим о цене. Торг уместен?

Показ квартиры может закончиться вопросами со стороны покупателя о цене. Это для продавца хороший признак. Это означает, что покупателю квартира понравилась,  и он рассматривает возможность её покупки. Если продавец не хочет продешевить, стоит заранее продумать аргументы для торга:

-  К какому сроку Вы хотели бы заключить сделку? Почему?
-  А что будет, если к назначенному сроку вы не найдете покупателя.
-  По какой минимальной цене вы согласитесь продать свою квартиру?       
-  Почему именно столько? 

Роль и задачи риэлтора.

Риэлтор (агент по недвижимости), как правило, является участником переговоров одной из сторон.  Если риэлтор получает комиссию от покупателя, тогда он будет защищать именно интересы своего клиента. Это означает, что продавец рискует продешевить. Или квартира рискует  зависнуть на рынке недвижимости на неопределенное время.

Идеальный вариант, когда собственник поручает своему риэлтору вести переговоры по цене. Ведь продавцу самому озвучить цену,  вовсе не означает, что квартира будет продана именно по этой цене. Задача риэлтора – постараться влюбить клиента в квартиру, показать все её преимущества, объяснить покупателю,  почему квартиру стоит заявленной цены. Если цена за квартиру выше, чем аналогичные квартиры  в этом районе, тогда  стоит подумать над аргументами.  Это называется продать  «разницу в цене». 

Успех будущей сделки во многом зависит от умения продавца, риэлтора общаться с людьми, вести переговоры и располагать к себе людей. Важно, чтобы у покупателя сложилось приятное впечатление о продавце квартиры. Никто не захочет купить квартиру у неприятной, раздражительной особы. Даже если покупатель не покажет заинтересованность купить именно вашу квартиру, всегда оставайтесь доброжелательным и учтивым. Возможно,  покупатель передумает и вернется к вам.

Хочу купить квартиру в Днепропетровске. С чего начать?

Когда мой знакомый сообщил мне, что хочет купить  квартиру в Днепропетровске, я ему посоветовал найти хорошего риэлтора. О том, что есть такие люди, называющие себя риэлторами, слышал каждый. Однако большинство имеют смутное представление о том,  в чем именно заключается суть их работы. Особенно когда дело касается такого серьезного вопроса, как покупка квартиры. 

Многие обыватели считают, что совершить сделку с недвижимостью лучше без участия профессиональных посредников, риэлторов.  Если взять на выбор объявление в газете о покупке квартиры или дома, можно часто встретить фразу: «Без посредников» или «Посредникам просьба не беспокоить».  Возможно человек, давший такое объявление, способен вполне самостоятельно разобраться во всех тонкостях процесса приобретения недвижимости.   Однако, как показывает практика, частенько возникают непредвиденные трудности в процессе осуществления своей мечты.

Итак, вы приняли решение купить недвижимость в Днепропетровске,  и не намерены от него отступать.  Перед вами сразу возник вопрос:  либо заняться самостоятельным поиском или обратиться в агентство недвижимости.  Скорее всего,  вас посетит желание сэкономить свои кровные денежки на оплате услуг риэлтора.  И вы принимаете решение окунуться в самостоятельное плавание по поиску квартиры своей мечты.  Вы открываете газету по недвижимости, просматриваете интернет, срываете объявления на столбах и досках объявлений у подъездов.  Вы обзваниваете номера телефонов, в надежде найти подходящий для вас вариант квартиры. Но оказывается,  по каждому номеру вам отвечает посредник или риэлтор. Потому что собственники квартир заключили с риэлторами договора на представление их интересов при продаже их недвижимости.  И, как это часто случается, комиссионные риэлтора уже заложены в стоимость квартиры.

Вам придется тратить много времени на многочисленные просмотры. Т.к. необходимость ходить на работу никто не отменял, вы не успеваете осмотреть все предложенные варианты квартир. А потом оказывается, что понравившийся вам вариант квартиры уже продан. Или  собственники уже взяли задаток.  Поэтому вы решаете взять отгул на работе, чтобы иметь достаточно времени для осмотра всех квартир. 

И вот вам повезло! Вы находите то, что искали – квартира вашей мечты. Теперь надо сторговаться с продавцом по цене и условиям предстоящей сделки, проверить документы по квартире,  дать задаток продавцу и подписать предварительный договор. И вот тут вас подстерегают подводные камни, о которые ваши мечты могут разбиться как корабль во время шторма.  Ведь самое главное на этапе переговоров – это ваше нежелание переплатить за цену и купить квартиру в Днепропетровске с юридическими проблемами.  Если во время переговоров  интересы продавца представляет опытный риэлтор, то смело считайте, что вам не повезло.

Скорее всего, вам придется переплатить в стоимости. Как минимум вы не сможете опустить цену на квартиру.  А при обсуждении условий сделки и подписании предварительного договора, ваша позиция стала еще менее уязвима. Потому что вам, как непрофессионалу, будет сложно разобраться со всеми юридическими тонкостями.  Как минимум, на вас повесят все риски предстоящей сделки. И при этом риэлтор будет защищать интересы продавца, не ваши.   

Есть много неприятностей, которые могут вас поджидать. Например, хозяин квартиры может набрать несколько задатков для решения своих семейных финансовых проблем.  Зачем брать кредит в банке под проценты, когда можно набрать много задатков от простаков-покупателей?  А потом долго морочить им голову.  Разумеется, вы побежите в суд требовать назад свои кровные.  И вам также предстоит потратиться на услуги адвоката и оплату госпошлины в суде. Вопрос приобретения жилья теперь отодвигается на дальний план. Сейчас главное – это вернуть свои деньги любой ценой и как можно быстрей.  Нервотрепка вам обеспечена. Решение квартирного вопроса – отложено в долгий ящик.

Существует немало и других способов, которые используют мошенники. Они действуют настолько виртуозно, что доверчивый покупатель может остаться без гроша в кармане, потому что не заметит тонкого подвоха.

Если вы хотите купить квартиру в Днепропетровске, которая максимально отвечает вашим требованиям, потратить на осмотры совсем мало времени, не желаете переплачивать в стоимости и быть уверенным в юридическом сопровождении – смело обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости. Риэлторы – это не участники рынка. Это ваши партнеры, отстаивающие ваши интересы.  Их знания и опыт помогут вам сэкономить деньги и решить ваш жилищный вопрос под ключ.

Для начала сотрудничества вам стоит обратиться в надежное, проверенное временем агентство недвижимости. С вами заключат договор на оказание услуг и сразу предложат несколько вариантов квартир из базы данных агентства.  Опытный риэлтор  сразу исключит те варианты квартир, кажущиеся для вас подходящими на первый взгляд.  В результате, срок поиска квартиры существенно сокращается. Также риэлтор избавит вас от риска купить квартиру в в аварийном доме.

Из нашей  практики, комиссионные уплаченные риэлтору, с лихвой покрывают те риски, которым покупатель подвергает свой семейный бюджет. Нередко случается, что скидка в цене квартиры, которую добился риэлтор в ходе торгов с продавцом, превышает размер комиссионного вознаграждения. Экономия  денег покупателю, как говорится, налицо.


Лично мне понятно нежелание покупателей обращаться к риэлторам при покупки квартиры в Днепропетровске.  Покупатели просто не ожидают получить от посредников качественную риэлторскую услугу. Причина этой проблемы состоит в том, что сейчас, в условиях отсутствия лицензирования этого вида деятельности, существует много посредников и непрофессионалов, которые называют себя риэлторами.  В Европе и другом цивилизованном мире, к которому мы так все стремимся, обратиться к риэлтору давно стало привычным делом при покупки квартиры или дома.

Цивилизованный рынок недвижимости на Украине еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись

http://domoproekt.dp.ua/ru/sovet_23/