четверг, 22 декабря 2011 г.
суббота, 10 декабря 2011 г.
Верховная Рада Украины продлила полномочия коммунальных БТИ по регистрации прав собственности на недвижимость до конца 2013 года.
Новый порядок ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденный КМУ, который должен начаться с с 1 января 2012 года, приостановлен.
Верховная Рада Украины продлила полномочия коммунальных БТИ по регистрации прав собственности на недвижимость до конца 2013 года.
Верховная Рада Украины продлила полномочия коммунальных БТИ по регистрации прав собственности на недвижимость до конца 2013 года.
Это означает, что когда вы оформили нотариально сделку купли-продажи квартиры в Днепропетровске, Вам нужно идти в БТИ для её регистрации. Проверьте, чтобы нотариус выдал Вам полный перечень документов, чтобы избежать нервов и потери времени.
Напоминаем Вам,
Перечень документов на недвижимость в Днепропетровске, необходимых для регистрации в БТИ:
- Право устанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство и т.д.)
- Технический паспорт на недвижимость.
- Нотариально заверенная копия право устанавливающего документа.
- Код ИНН (Идентификационный код собственника ). Ксерокопия кода.
- Выписка из реестра правочинов. (Нотариус прикрепляет к договору купли- продажи).
- Ксерокопию реестра правочинов.
- Представить оригинал паспорта. отдать ксерокопию паспорта.
Весь пакет документов на регистрацию в БТИ подает и забирает исключительно собственник недвижимости .
Или представитель собственника с предъявлением нотариально заверенной доверенности. В этом случае рекомендую иметь ксерокопию данной доверенности.
Напоминаем Вам, что право собственности на недвижимость переходит покупателю в момент оформления нотариусом договора купли-продажи и его регистрации в реестре правочинов.
Регистрация в БТИ лишь дает покупателю право распоряжения недвижимостью.
Перечень документов на недвижимость в Днепропетровске, необходимых для регистрации в БТИ:
- Право устанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, договор дарения, мены, Свидетельство о праве на наследство и т.д.)
- Технический паспорт на недвижимость.
- Нотариально заверенная копия право устанавливающего документа.
- Код ИНН (Идентификационный код собственника ). Ксерокопия кода.
- Выписка из реестра правочинов. (Нотариус прикрепляет к договору купли- продажи).
- Ксерокопию реестра правочинов.
- Представить оригинал паспорта. отдать ксерокопию паспорта.
Весь пакет документов на регистрацию в БТИ подает и забирает исключительно собственник недвижимости .
Или представитель собственника с предъявлением нотариально заверенной доверенности. В этом случае рекомендую иметь ксерокопию данной доверенности.
Напоминаем Вам, что право собственности на недвижимость переходит покупателю в момент оформления нотариусом договора купли-продажи и его регистрации в реестре правочинов.
Регистрация в БТИ лишь дает покупателю право распоряжения недвижимостью.
пятница, 9 декабря 2011 г.
четверг, 1 декабря 2011 г.
Как выгодно продать недвижимость в Днепропетровске. Для чего стоит обращаться к риэлтору?
Некоторые считают, что купить, продать недвижимость в Днепропетровске под силу любому здравомыслящему человеку. С этим трудно поспорить. Вопрос лишь в том, что на решение квартирного вопроса может уйти много времени. И никто не застрахован от возможных ошибок. Естественно, что недвижимость в Днепропетровске стоит дорого, поэтому любая ошибка может обойтись дорого: продавец может продешевить, а покупатель - переплатить.
Например, если вы планируете продать квартиру в Днепропетровске, вы можете легко сделать это сами. Вам достаточно дать в газеты по недвижимости объявления и, рано или поздно, у вас будет реальный покупатель. Но существуют риски продешевить. Получить финансовую выгоду - вот в чем состоит смысл обратиться к риелторам. По крайне мере, именно по этой причине во всем цивилизованном мире собственники недвижимости обращаются к риелторам.
Еще одна важная причина для чего обращаются к риелторам - это альтернативные сделки. Например, трешка хочет разъехаться на две однокомнатные квартиры в разных районах. С какими проблемами столкнется продавец:
- страх продешевить при продаже, переплатить при покупке
- найти подходящие варианты
- согласовать сроки сделки со всеми участниками и выселение
- подготовить документы и справки
- уложиться в сроки
-провести сделки в один день (зайти к нотариусу с квартирой и выйти с квартирой)
Можно все это сделать и самому. Но с профессиональным риэлтором сделать это будет легче и выгодней. Если риэлтор выступает со стороны покупателя - то подобрать наиболее подходящий ему объект и за минимальные деньги. Вот и все!
Но т.к. Рынок Недвижимости на Украине совсем молодой, и нет даже еще Закона о Риелторской деятельности, то в этой мутной воде есть большое количество проходимцев, которые называют себя риэлторами. Отсюда такой негатив к самой профессии.
Мой учитель, коллега, специалист по недвижимости высшего разряда, директор по развитию крупнейшего агентства Недвижимости "Траст", г. Воронеж, Россия, и просто замечательный человек Ольга Викторовна Меркулова, рассказывает о сути работы риэлтора. Смотрим, думаем и делаем выводы.
Например, если вы планируете продать квартиру в Днепропетровске, вы можете легко сделать это сами. Вам достаточно дать в газеты по недвижимости объявления и, рано или поздно, у вас будет реальный покупатель. Но существуют риски продешевить. Получить финансовую выгоду - вот в чем состоит смысл обратиться к риелторам. По крайне мере, именно по этой причине во всем цивилизованном мире собственники недвижимости обращаются к риелторам.
Еще одна важная причина для чего обращаются к риелторам - это альтернативные сделки. Например, трешка хочет разъехаться на две однокомнатные квартиры в разных районах. С какими проблемами столкнется продавец:
- страх продешевить при продаже, переплатить при покупке
- найти подходящие варианты
- согласовать сроки сделки со всеми участниками и выселение
- подготовить документы и справки
- уложиться в сроки
-провести сделки в один день (зайти к нотариусу с квартирой и выйти с квартирой)
Можно все это сделать и самому. Но с профессиональным риэлтором сделать это будет легче и выгодней. Если риэлтор выступает со стороны покупателя - то подобрать наиболее подходящий ему объект и за минимальные деньги. Вот и все!
Но т.к. Рынок Недвижимости на Украине совсем молодой, и нет даже еще Закона о Риелторской деятельности, то в этой мутной воде есть большое количество проходимцев, которые называют себя риэлторами. Отсюда такой негатив к самой профессии.
Мой учитель, коллега, специалист по недвижимости высшего разряда, директор по развитию крупнейшего агентства Недвижимости "Траст", г. Воронеж, Россия, и просто замечательный человек Ольга Викторовна Меркулова, рассказывает о сути работы риэлтора. Смотрим, думаем и делаем выводы.
пятница, 11 ноября 2011 г.
КМУ Украины от 26.10.2011 № 1103 утвердил Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости
КМУ от 26.10.2011 № 1103 утвердил Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства при их продаже.
Кабинет Министров Украины принимает это постановление в соответствии с требованиями нового Налогового Кодекса, ст. 172 НК. НК устанавливает, что определять стоимость недвижимости вправе только государственный орган согласно закону.
На сегодняшний день отсутствует законодательное определение госоргана-оценщика. Поэтому данное постановление носит временный характер. В Законах "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земли" госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества.
Кто оценивает недвижимость?
Согласно данного постановления, функции субъектов оценки будут исполнять субъекты хозяйствования. Речь идет об оценщиках, которые соответствуют требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине. Таким образом, Кабмин значительно расширяет круг субъектов, которые могут совершать оценку недвижимости для целей налогообложения.
Кабмин также обязал ФГИУ в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.
Что касается объектов незавершенного строительства, то оцениваться они будут при строительной готовности не менее 70 %, и строительство началось не больше 5 лет назад.
Что платит продавец?
п. 172.1 Налогового кодекса определяет освобождение от уплаты налога с дохода физического лица, продавца квартиры, если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это относится к продаже частного домовладения, квартиры, комнаты, садового дома, в том числе земельный участок, на котором он расположен. Не нужно платить налог и при продаже земельного участка (в пределах нормы, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения земли) при условии, что он находился в собственности продавца более трех лет.
Кабинет Министров Украины принимает это постановление в соответствии с требованиями нового Налогового Кодекса, ст. 172 НК. НК устанавливает, что определять стоимость недвижимости вправе только государственный орган согласно закону.
На сегодняшний день отсутствует законодательное определение госоргана-оценщика. Поэтому данное постановление носит временный характер. В Законах "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" и "Об оценке земли" госорганы наделены функциями оценки только касательно государственного или коммунального имущества.
Кто оценивает недвижимость?
Согласно данного постановления, функции субъектов оценки будут исполнять субъекты хозяйствования. Речь идет об оценщиках, которые соответствуют требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине. Таким образом, Кабмин значительно расширяет круг субъектов, которые могут совершать оценку недвижимости для целей налогообложения.
Кабмин также обязал ФГИУ в шестимесячный срок подготовить проект изменений в Налоговый кодекс и Закон об оценке имущества, определяющих орган, который будет осуществлять оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства.
Что касается объектов незавершенного строительства, то оцениваться они будут при строительной готовности не менее 70 %, и строительство началось не больше 5 лет назад.
Что платит продавец?
п. 172.1 Налогового кодекса определяет освобождение от уплаты налога с дохода физического лица, продавца квартиры, если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это относится к продаже частного домовладения, квартиры, комнаты, садового дома, в том числе земельный участок, на котором он расположен. Не нужно платить налог и при продаже земельного участка (в пределах нормы, определенной ст. 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от назначения земли) при условии, что он находился в собственности продавца более трех лет.
Если продавец квартиры в Днепропетровске, дома владеет недвижимостью менее трех лет, тогда при оформлении сделки купли-продажи будет взиматься налог с продавца по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Та же ставка налога в 5% будет и для оформления сделки путем обмена недвижимости.
Согласно п. 172.3 Налогового кодекса, доход от продажи недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Цена не может быть ниже оценочной стоимости, которую укажет оценщик.
Что касается продажи земельных участков, Статья 201 п. 4 Земельного Кодекса Украины определяет, что при заключении сделки купли-продажи , должна проводиться экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта.
Какая цену квартиры указывать в договоре купли-продажи?
Все знают, что обе стороны сделки купли-продажи, покупатель и продавец, заинтересованы снизить стоимость продаваемой недвижимости до минимума. С целью занизить размер налогов. Для этого в договоре купли-продажи стороны указывают стоимость квартиры равной стоимости, указанной в справке характеристики БТИ. Теперь лавочка закрылась. Кто не успел, тот опоздал.
Теперь продать квартиру в Днепропетровске по цене, указанной в справке БТИ, не получится. Потому что минимальная цена на недвижимость будет определяться, а независимым оценщиком. Следовательно, к перечню документов на недвижимость в Днепропетровске, которую продают, необходимо приложить Экспертную Оценку. Без неё, нотариус сделку купли-продажи не оформит. Из нашей практики, стоимость оценки квартиры в Днепропетровске, обойдется продавцам в пределах 600-1000 гривен в зависимости от срочности заказа.
Указание в договоре купли-продажи реальной, рыночной стоимости на квартиру, автоматически увеличивает расходы продавца на уплаты налога в Пенсионный Фонд и Гос.пошлину. Думаю, что продавцы квартир попытаются переложить часть налогов на плечи покупателей. Согласятся ли покупатели, покажет время. В любом случае, на рынке недвижимости мы будем наблюдать серьезные перемены.
Возможно, с увеличением цены на недвижимость в договоре купли-продажи, увеличатся и расценки нотариуса при оформлении договору купли-продажи.
Контролировать своевременность уплаты всех налогов и перечень необходимых документов будет нотариус, оформляющий сделку.
Согласно п. 172.3 Налогового кодекса, доход от продажи недвижимости определяется, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Цена не может быть ниже оценочной стоимости, которую укажет оценщик.
Что касается продажи земельных участков, Статья 201 п. 4 Земельного Кодекса Украины определяет, что при заключении сделки купли-продажи , должна проводиться экспертная денежная оценка с целью определения стоимости объекта.
Какая цену квартиры указывать в договоре купли-продажи?
Все знают, что обе стороны сделки купли-продажи, покупатель и продавец, заинтересованы снизить стоимость продаваемой недвижимости до минимума. С целью занизить размер налогов. Для этого в договоре купли-продажи стороны указывают стоимость квартиры равной стоимости, указанной в справке характеристики БТИ. Теперь лавочка закрылась. Кто не успел, тот опоздал.
Теперь продать квартиру в Днепропетровске по цене, указанной в справке БТИ, не получится. Потому что минимальная цена на недвижимость будет определяться, а независимым оценщиком. Следовательно, к перечню документов на недвижимость в Днепропетровске, которую продают, необходимо приложить Экспертную Оценку. Без неё, нотариус сделку купли-продажи не оформит. Из нашей практики, стоимость оценки квартиры в Днепропетровске, обойдется продавцам в пределах 600-1000 гривен в зависимости от срочности заказа.
Указание в договоре купли-продажи реальной, рыночной стоимости на квартиру, автоматически увеличивает расходы продавца на уплаты налога в Пенсионный Фонд и Гос.пошлину. Думаю, что продавцы квартир попытаются переложить часть налогов на плечи покупателей. Согласятся ли покупатели, покажет время. В любом случае, на рынке недвижимости мы будем наблюдать серьезные перемены.
Возможно, с увеличением цены на недвижимость в договоре купли-продажи, увеличатся и расценки нотариуса при оформлении договору купли-продажи.
Контролировать своевременность уплаты всех налогов и перечень необходимых документов будет нотариус, оформляющий сделку.
среда, 9 ноября 2011 г.
Как правильно показывать квартиру при продаже. Советы продавцу квартиры в Днепропетровске.
Если потенциальный покупатель по телефону выразил желание посмотреть квартиру, то наступает ответственный момент для продавца - показ квартиры в Днепропетровске.
Сам факт показа квартиры еще не говорит о том, что покупатель уже принял решение квартиру её купить. Но если покупатель решил потратить свое личное время, то есть уверенность в том, что он настроен серьезно. Особенно, если покупатель квартиры в Днепропетровске посмотрел фотографии квартиры, выложенные на сайте агентства недвижимости.
Что приготовить?
Сам факт показа квартиры еще не говорит о том, что покупатель уже принял решение квартиру её купить. Но если покупатель решил потратить свое личное время, то есть уверенность в том, что он настроен серьезно. Особенно, если покупатель квартиры в Днепропетровске посмотрел фотографии квартиры, выложенные на сайте агентства недвижимости.
Что приготовить?
Обязательно надо взять с собой документы по квартире. Проверить наличие договора купли-продажи или иного право устанавливающего документа, технический паспорт. Покупатель может задать вопросы по кубатуре квартиры, из какого материала сделаны перегородки или какая точно высота потолка. Можно приготовить рулетку, на случай, если покупатель захочет измерить длину рабочей стены на кухне.
Необязательно делать в квартире предпродажный ремонт. Но навести элементарный порядок крайне необходимо. Квартиру перед осмотром стоит хорошо проветрить. Особенно если в квартире живут домашние животные или кто-то из членов семьи курит.
Убрать в шкафы валящиеся вещи, посуду на кухне спрятать в шкафчики, навести элементарный порядок в кладовках и подсобных помещениях. Идеально, если квартира пустая и мебели нет совсем. Это зрительно увеличивает площадь квартиры и дает покупателю возможность представить себя хозяином; подумать, например, как можно расставить мебель. Пустая квартира всегда мотивирует покупателя к покупке. Члены семьи, проживающие в квартире, должны перед показом уйти. Животным тоже в квартире не место. Будут только путаться под ногами.
Если сосед играет на пианино по вечерам после работы, тогда квартиру стоит показать перед «прослушиванием музыки». Или, как вариант, попросить соседа сделать музыкальную паузу.
Как обычно все происходит.
Покупатель осматривает квартиру, ходит по комнатам в сопровождении собственника: «А это у нас спальня. Это наша кухня». Покупатель задает те или иные вопросы. Продавец на них отвечает. Если покупатель ничего не спрашивает, то продавец спокойно стоит в сторонке и молчит. Это все.
Необязательно делать в квартире предпродажный ремонт. Но навести элементарный порядок крайне необходимо. Квартиру перед осмотром стоит хорошо проветрить. Особенно если в квартире живут домашние животные или кто-то из членов семьи курит.
Убрать в шкафы валящиеся вещи, посуду на кухне спрятать в шкафчики, навести элементарный порядок в кладовках и подсобных помещениях. Идеально, если квартира пустая и мебели нет совсем. Это зрительно увеличивает площадь квартиры и дает покупателю возможность представить себя хозяином; подумать, например, как можно расставить мебель. Пустая квартира всегда мотивирует покупателя к покупке. Члены семьи, проживающие в квартире, должны перед показом уйти. Животным тоже в квартире не место. Будут только путаться под ногами.
Если преимуществом квартиры является вид из окна, тогда окна должны быть вымыты и свободными от штор. Такую квартиру надо показывать обязательно днем. Да и покупателю будет проще ориентироваться в помещении в светлое время суток.
Если сосед играет на пианино по вечерам после работы, тогда квартиру стоит показать перед «прослушиванием музыки». Или, как вариант, попросить соседа сделать музыкальную паузу.
Как обычно все происходит.
Покупатель осматривает квартиру, ходит по комнатам в сопровождении собственника: «А это у нас спальня. Это наша кухня». Покупатель задает те или иные вопросы. Продавец на них отвечает. Если покупатель ничего не спрашивает, то продавец спокойно стоит в сторонке и молчит. Это все.
На самом деле этот процесс сложно назвать показом. Это что-то типа экскурсии. Хотя даже во время экскурсии, экскурсовод что-то рассказывают о местных достопримечательностях или о предмете экскурсии. Такой показ простителен непрофессионалу продавцу. Но зачастую такое поведение мы можем наблюдать у так называемых «посредниках».
Что показывать и как говорить?
Прежде всего, продавцу следует проявлять дружелюбие к покупателю. Но все в меру. Следует понимать, что купить квартиру в Днепропетровске, удовольствие дорогое. Поэтому желательно подготовить заранее ответы, на ряд возможных вопросов.
Вот какие вопросы может задать покупатель:
Вот какие вопросы может задать покупатель:
- Почему решили продать (обменять) свою квартиру?
- Как давно вы ей владеете?
- Как давно вы уже продаете квартиру?
- Есть ли в квартире не узаконенная перепланировка?
- Что вы вывезете с собой, что оставите?
Следует помнить, любая недвижимость в Днепропетровске, в частности, ваша квартира – это, прежде всего, товар. А любой товар нужно уметь правильно представить. Сделать ему эффектную презентацию. Ведь покупатель, на самом деле, мало что знает о квартире. И задача продавца – все о ней рассказать: показать все её преимущества и достоинства, в сравнении с другими, аналогичными квартирами.
Ведь покупатель сейчас не покупает первую попавшуюся квартиру по объявлению. Он внимательно изучает рынок.
Кстати, я не рекомендую вам умалчивать о недостатках квартиры. Наверняка покупатель и сам их увидит. И повлиять на выводы, которые он сделает, вы никак не сможете. Запомните, любой недостаток квартиры должен уравновешиваться достоинствами. Например: «Да, наш подъезд в плохом состоянии и требует ремонта. Но зато наш депутат сейчас заканчивает ремонт соседнего подъезда, и скоро наступит наша очередь».
Из своего личного профессионального опыта, скажу фразу, которая позитивно действует на всех потенциальных покупателях: «У этой квартиры есть вот такой недостаток, зато в сравнении с аналогичными квартирами в этом районе, у этой квартиры есть следующие преимущества…..»
Ведь покупатель сейчас не покупает первую попавшуюся квартиру по объявлению. Он внимательно изучает рынок.
Кстати, я не рекомендую вам умалчивать о недостатках квартиры. Наверняка покупатель и сам их увидит. И повлиять на выводы, которые он сделает, вы никак не сможете. Запомните, любой недостаток квартиры должен уравновешиваться достоинствами. Например: «Да, наш подъезд в плохом состоянии и требует ремонта. Но зато наш депутат сейчас заканчивает ремонт соседнего подъезда, и скоро наступит наша очередь».
Из своего личного профессионального опыта, скажу фразу, которая позитивно действует на всех потенциальных покупателях: «У этой квартиры есть вот такой недостаток, зато в сравнении с аналогичными квартирами в этом районе, у этой квартиры есть следующие преимущества…..»
Поверьте, даже если покупатели пойдут смотреть другие квартиры, аналогичные вашей, они обязательно вспомнят ваши слова.
Поговорим о цене. Торг уместен?
Показ квартиры может закончиться вопросами со стороны покупателя о цене. Это для продавца хороший признак. Это означает, что покупателю квартира понравилась, и он рассматривает возможность её покупки. Если продавец не хочет продешевить, стоит заранее продумать аргументы для торга:
- К какому сроку Вы хотели бы заключить сделку? Почему?
- А что будет, если к назначенному сроку вы не найдете покупателя.
- По какой минимальной цене вы согласитесь продать свою квартиру?
- Почему именно столько?
Роль и задачи риэлтора.
Риэлтор (агент по недвижимости), как правило, является участником переговоров одной из сторон. Если риэлтор получает комиссию от покупателя, тогда он будет защищать именно интересы своего клиента. Это означает, что продавец рискует продешевить. Или квартира рискует зависнуть на рынке недвижимости на неопределенное время.
Идеальный вариант, когда собственник поручает своему риэлтору вести переговоры по цене. Ведь продавцу самому озвучить цену, вовсе не означает, что квартира будет продана именно по этой цене. Задача риэлтора – постараться влюбить клиента в квартиру, показать все её преимущества, объяснить покупателю, почему квартиру стоит заявленной цены. Если цена за квартиру выше, чем аналогичные квартиры в этом районе, тогда стоит подумать над аргументами. Это называется продать «разницу в цене».
Идеальный вариант, когда собственник поручает своему риэлтору вести переговоры по цене. Ведь продавцу самому озвучить цену, вовсе не означает, что квартира будет продана именно по этой цене. Задача риэлтора – постараться влюбить клиента в квартиру, показать все её преимущества, объяснить покупателю, почему квартиру стоит заявленной цены. Если цена за квартиру выше, чем аналогичные квартиры в этом районе, тогда стоит подумать над аргументами. Это называется продать «разницу в цене».
Успех будущей сделки во многом зависит от умения продавца, риэлтора общаться с людьми, вести переговоры и располагать к себе людей. Важно, чтобы у покупателя сложилось приятное впечатление о продавце квартиры. Никто не захочет купить квартиру у неприятной, раздражительной особы. Даже если покупатель не покажет заинтересованность купить именно вашу квартиру, всегда оставайтесь доброжелательным и учтивым. Возможно, покупатель передумает и вернется к вам.
понедельник, 7 ноября 2011 г.
Хочу купить квартиру в Днепропетровске. С чего начать?
Когда мой знакомый сообщил мне, что хочет купить квартиру в Днепропетровске, я ему посоветовал найти хорошего риэлтора. О том, что есть такие люди, называющие себя риэлторами, слышал каждый. Однако большинство имеют смутное представление о том, в чем именно заключается суть их работы. Особенно когда дело касается такого серьезного вопроса, как покупка квартиры.
Многие обыватели считают, что совершить сделку с недвижимостью лучше без участия профессиональных посредников, риэлторов. Если взять на выбор объявление в газете о покупке квартиры или дома, можно часто встретить фразу: «Без посредников» или «Посредникам просьба не беспокоить». Возможно человек, давший такое объявление, способен вполне самостоятельно разобраться во всех тонкостях процесса приобретения недвижимости. Однако, как показывает практика, частенько возникают непредвиденные трудности в процессе осуществления своей мечты.
Итак, вы приняли решение купить недвижимость в Днепропетровске, и не намерены от него отступать. Перед вами сразу возник вопрос: либо заняться самостоятельным поиском или обратиться в агентство недвижимости. Скорее всего, вас посетит желание сэкономить свои кровные денежки на оплате услуг риэлтора. И вы принимаете решение окунуться в самостоятельное плавание по поиску квартиры своей мечты. Вы открываете газету по недвижимости, просматриваете интернет, срываете объявления на столбах и досках объявлений у подъездов. Вы обзваниваете номера телефонов, в надежде найти подходящий для вас вариант квартиры. Но оказывается, по каждому номеру вам отвечает посредник или риэлтор. Потому что собственники квартир заключили с риэлторами договора на представление их интересов при продаже их недвижимости. И, как это часто случается, комиссионные риэлтора уже заложены в стоимость квартиры.
Итак, вы приняли решение купить недвижимость в Днепропетровске, и не намерены от него отступать. Перед вами сразу возник вопрос: либо заняться самостоятельным поиском или обратиться в агентство недвижимости. Скорее всего, вас посетит желание сэкономить свои кровные денежки на оплате услуг риэлтора. И вы принимаете решение окунуться в самостоятельное плавание по поиску квартиры своей мечты. Вы открываете газету по недвижимости, просматриваете интернет, срываете объявления на столбах и досках объявлений у подъездов. Вы обзваниваете номера телефонов, в надежде найти подходящий для вас вариант квартиры. Но оказывается, по каждому номеру вам отвечает посредник или риэлтор. Потому что собственники квартир заключили с риэлторами договора на представление их интересов при продаже их недвижимости. И, как это часто случается, комиссионные риэлтора уже заложены в стоимость квартиры.
Вам придется тратить много времени на многочисленные просмотры. Т.к. необходимость ходить на работу никто не отменял, вы не успеваете осмотреть все предложенные варианты квартир. А потом оказывается, что понравившийся вам вариант квартиры уже продан. Или собственники уже взяли задаток. Поэтому вы решаете взять отгул на работе, чтобы иметь достаточно времени для осмотра всех квартир.
И вот вам повезло! Вы находите то, что искали – квартира вашей мечты. Теперь надо сторговаться с продавцом по цене и условиям предстоящей сделки, проверить документы по квартире, дать задаток продавцу и подписать предварительный договор. И вот тут вас подстерегают подводные камни, о которые ваши мечты могут разбиться как корабль во время шторма. Ведь самое главное на этапе переговоров – это ваше нежелание переплатить за цену и купить квартиру в Днепропетровске с юридическими проблемами. Если во время переговоров интересы продавца представляет опытный риэлтор, то смело считайте, что вам не повезло.
Скорее всего, вам придется переплатить в стоимости. Как минимум вы не сможете опустить цену на квартиру. А при обсуждении условий сделки и подписании предварительного договора, ваша позиция стала еще менее уязвима. Потому что вам, как непрофессионалу, будет сложно разобраться со всеми юридическими тонкостями. Как минимум, на вас повесят все риски предстоящей сделки. И при этом риэлтор будет защищать интересы продавца, не ваши.
Есть много неприятностей, которые могут вас поджидать. Например, хозяин квартиры может набрать несколько задатков для решения своих семейных финансовых проблем. Зачем брать кредит в банке под проценты, когда можно набрать много задатков от простаков-покупателей? А потом долго морочить им голову. Разумеется, вы побежите в суд требовать назад свои кровные. И вам также предстоит потратиться на услуги адвоката и оплату госпошлины в суде. Вопрос приобретения жилья теперь отодвигается на дальний план. Сейчас главное – это вернуть свои деньги любой ценой и как можно быстрей. Нервотрепка вам обеспечена. Решение квартирного вопроса – отложено в долгий ящик.
Существует немало и других способов, которые используют мошенники. Они действуют настолько виртуозно, что доверчивый покупатель может остаться без гроша в кармане, потому что не заметит тонкого подвоха.
Если вы хотите купить квартиру в Днепропетровске, которая максимально отвечает вашим требованиям, потратить на осмотры совсем мало времени, не желаете переплачивать в стоимости и быть уверенным в юридическом сопровождении – смело обращайтесь к профессионалам рынка недвижимости. Риэлторы – это не участники рынка. Это ваши партнеры, отстаивающие ваши интересы. Их знания и опыт помогут вам сэкономить деньги и решить ваш жилищный вопрос под ключ.
Для начала сотрудничества вам стоит обратиться в надежное, проверенное временем агентство недвижимости. С вами заключат договор на оказание услуг и сразу предложат несколько вариантов квартир из базы данных агентства. Опытный риэлтор сразу исключит те варианты квартир, кажущиеся для вас подходящими на первый взгляд. В результате, срок поиска квартиры существенно сокращается. Также риэлтор избавит вас от риска купить квартиру в в аварийном доме.
Из нашей практики, комиссионные уплаченные риэлтору, с лихвой покрывают те риски, которым покупатель подвергает свой семейный бюджет. Нередко случается, что скидка в цене квартиры, которую добился риэлтор в ходе торгов с продавцом, превышает размер комиссионного вознаграждения. Экономия денег покупателю, как говорится, налицо.
Лично мне понятно нежелание покупателей обращаться к риэлторам при покупки квартиры в Днепропетровске. Покупатели просто не ожидают получить от посредников качественную риэлторскую услугу. Причина этой проблемы состоит в том, что сейчас, в условиях отсутствия лицензирования этого вида деятельности, существует много посредников и непрофессионалов, которые называют себя риэлторами. В Европе и другом цивилизованном мире, к которому мы так все стремимся, обратиться к риэлтору давно стало привычным делом при покупки квартиры или дома.
Цивилизованный рынок недвижимости на Украине еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись
http://domoproekt.dp.ua/ru/sovet_23/Лично мне понятно нежелание покупателей обращаться к риэлторам при покупки квартиры в Днепропетровске. Покупатели просто не ожидают получить от посредников качественную риэлторскую услугу. Причина этой проблемы состоит в том, что сейчас, в условиях отсутствия лицензирования этого вида деятельности, существует много посредников и непрофессионалов, которые называют себя риэлторами. В Европе и другом цивилизованном мире, к которому мы так все стремимся, обратиться к риэлтору давно стало привычным делом при покупки квартиры или дома.
Цивилизованный рынок недвижимости на Украине еще только складывается. Однако очевидно, что без профессионалов в решении вопросов, связанных с покупкой-продажей жилья, не обойтись
четверг, 3 ноября 2011 г.
Как правильно торговаться при покупки квартиры в Днепропетровске.
Все мы иногда оказываемся в ситуации, когда нужно купить квартиру в Днепропетровске и при этом, желательно, не переплатить. Ведь квартиры в Днепропетровске стоят недешево. Для этого Вам потребуется стать на время профессиональным переговорщиком. И в этом Вам помогут советы наших специалистов по недвижимости. Эти советы много раз показали свою высокую эффективность на практике. И правильное их использование поможет Вам сэкономить немало ваших кровных денег.
Если вам квартира понравилась и вы приняли решение её купить, вначале надо определиться для себя - "какую максимальную цену я готов за нее заплатить".
Если вы будете критиковать квартиру и тыкать собственника носом в её недостатки - вы совершите большую ошибку. Запомните, критика не поможет, а помешает. В результате, вы его рассердите и настроите против вас. О недостатках собственник знает лучше вас - ведь он прожил в ней много лет.
Важно понимать: сделать скидку в цене - это добрая воля продавца. Для этого нужно установить доверительные отношения. Для этого надо показать, что квартира вам понравилась, похвалите преимущества квартиры (вид из окна, тихий двор, планировка, ремонт, инфраструктура и т.д.). Скажите собственнику квартиры в Днепропетровске, что Вы настроены положительно и всерьез думаете ее приобрести. Но для принятия решения вам необходимо собрать больше информации. Для чего? Для того, чтобы найти слабые места в "обороне" продавца, и максимально их использовать.
После этого приступаем к переговорам.
Необходимо выяснить причину и цель продажи квартиры, конечные сроки и минимальную цену, на которую согласится Продавец.
Задайте продавцу эти вопросы:
1. Почему решили продать свою квартиру?
2. Как давно вы ей владеете?
3. Есть ли в квартире не узаконенная перепланировка?
4. Как давно вы владеете квартирой?
5. Что вы вывезете с собой, что оставите?
6. Были ли у Вас уже показы, переговоры с покупателями? Каковы результаты?
7. К какому сроку Вы хотели бы заключить сделку? Почему?
8. А что будет, если к назначенному сроку квартира не будет продана?
9. Какую минимальную сумму вам можно предложить, чтобы Вам было не обидно обсуждать условия сделки? Почему именно столько?
10. А если ни один из покупателей к назначенному сроку не согласится на вашу цену, будете продавать дальше или опустите цену?
11. Насколько вы готовы опустить цену?
Обязательно надо выяснить полномочия собственника - кто из их семьи принимает окончательное решение. Кто из них является ЛДПР. (ЛДПР - Лицо Действительно Принимающее Решение). Иначе позже выясниться, что вы вели переговоры не с тем человеком.
Но не в лоб спросить а косвенно:
- С кем вы будете советоваться при принятии окончательного решения?
И последний, самый главный вопрос:
- После продажи вы планируете покупать другую недвижимость?
Перед тем как купить квартиру в Днепропетровске, я советую обратиться к настоящему риэлтору. Ведь в идеале, все эти вопросы продавцу должен задавать именно . Разумеется, если таковой имеется. Ведь защита финансовых интересов покупателя-клиента, провести профессионально торги с собственником по цене является его святой обязанностью.
Вам я советую обратиться за услугой к настоящему риэлтору. Он подберет среди множества подходящую для вас квартиру, проверит документы, проведет торги в ВАШИХ интересах.....и в результате вы получите две выгоды:
1. Будете с нужной квартирой
2. Сэкономите свои деньги. Уж точно не переплатите.
Всем покупателям недвижимости полезно знать для чего покупателю нужен риэлтор?
Вовсе не для того, чтобы тупо найти подходящую квартиру. Это можно сделать и самому.
Покупателю нужен риэлтор для того, чтобы когда, подписывая у нотариуса Договор купли-продажи, он был уверен, что купил квартиру по минимально возможной цене.
Для этого стоит работать с настоящими профессионалами, обладающими знаниями и техниками проведения переговоров, а не с посредниками, которых пруд пруди.
http://domoproekt.dp.ua/ru/sovet_30/
Если вам квартира понравилась и вы приняли решение её купить, вначале надо определиться для себя - "какую максимальную цену я готов за нее заплатить".
Если вы будете критиковать квартиру и тыкать собственника носом в её недостатки - вы совершите большую ошибку. Запомните, критика не поможет, а помешает. В результате, вы его рассердите и настроите против вас. О недостатках собственник знает лучше вас - ведь он прожил в ней много лет.
Важно понимать: сделать скидку в цене - это добрая воля продавца. Для этого нужно установить доверительные отношения. Для этого надо показать, что квартира вам понравилась, похвалите преимущества квартиры (вид из окна, тихий двор, планировка, ремонт, инфраструктура и т.д.). Скажите собственнику квартиры в Днепропетровске, что Вы настроены положительно и всерьез думаете ее приобрести. Но для принятия решения вам необходимо собрать больше информации. Для чего? Для того, чтобы найти слабые места в "обороне" продавца, и максимально их использовать.
После этого приступаем к переговорам.
Необходимо выяснить причину и цель продажи квартиры, конечные сроки и минимальную цену, на которую согласится Продавец.
Задайте продавцу эти вопросы:
1. Почему решили продать свою квартиру?
2. Как давно вы ей владеете?
3. Есть ли в квартире не узаконенная перепланировка?
4. Как давно вы владеете квартирой?
5. Что вы вывезете с собой, что оставите?
6. Были ли у Вас уже показы, переговоры с покупателями? Каковы результаты?
7. К какому сроку Вы хотели бы заключить сделку? Почему?
8. А что будет, если к назначенному сроку квартира не будет продана?
9. Какую минимальную сумму вам можно предложить, чтобы Вам было не обидно обсуждать условия сделки? Почему именно столько?
10. А если ни один из покупателей к назначенному сроку не согласится на вашу цену, будете продавать дальше или опустите цену?
11. Насколько вы готовы опустить цену?
Обязательно надо выяснить полномочия собственника - кто из их семьи принимает окончательное решение. Кто из них является ЛДПР. (ЛДПР - Лицо Действительно Принимающее Решение). Иначе позже выясниться, что вы вели переговоры не с тем человеком.
Но не в лоб спросить а косвенно:
- С кем вы будете советоваться при принятии окончательного решения?
И последний, самый главный вопрос:
- После продажи вы планируете покупать другую недвижимость?
Перед тем как купить квартиру в Днепропетровске, я советую обратиться к настоящему риэлтору. Ведь в идеале, все эти вопросы продавцу должен задавать именно . Разумеется, если таковой имеется. Ведь защита финансовых интересов покупателя-клиента, провести профессионально торги с собственником по цене является его святой обязанностью.
Вам я советую обратиться за услугой к настоящему риэлтору. Он подберет среди множества подходящую для вас квартиру, проверит документы, проведет торги в ВАШИХ интересах.....и в результате вы получите две выгоды:
1. Будете с нужной квартирой
2. Сэкономите свои деньги. Уж точно не переплатите.
Всем покупателям недвижимости полезно знать для чего покупателю нужен риэлтор?
Вовсе не для того, чтобы тупо найти подходящую квартиру. Это можно сделать и самому.
Покупателю нужен риэлтор для того, чтобы когда, подписывая у нотариуса Договор купли-продажи, он был уверен, что купил квартиру по минимально возможной цене.
Для этого стоит работать с настоящими профессионалами, обладающими знаниями и техниками проведения переговоров, а не с посредниками, которых пруд пруди.
http://domoproekt.dp.ua/ru/sovet_30/
вторник, 1 ноября 2011 г.
Как продать квартиру в Днепропетровске по максимальной цене. Консультация специалиста. Часть 1.
Шаг 1. Правильная стартовая цена
Ваша цель – это продать квартиру в Днепропетровске или продать дом по максимально возможной цене в сжатые сроки. Для этого необходимо сразу установить правильную цену. Если цена завышена, то квартира не продается, а на понимание ситуации и корректировку цены уходит до месяца. Чтобы не потерять время и, возможно, часть стоимости квартиры, а получить полную рыночную стоимость за свою квартиру уже сегодня - важно получить профессиональную оценку.
Совет 1. Ни в коем случае не ориентируйтесь на прессу.
Вы совершите большую ошибку. Обзванивая объявления о продаж квартир в своем районе, вы вероятно натолкнетесь на объявления посредников, которые могут легко прилепить к цене свой интерес. Да и собственник квартиры в Днепропетровске завысит её цену. Причин много:
1. Страх продешевить. 80% продают свою квартиру с целью купить другую.
2. Не знание рынка недвижимости и реальных цен, по которой квартиры реально продаются
3. Неадекватность восприятия ситуации. (это тяжелый случай)
Совет 2: цену нужно поставить ниже рыночной.
Сразу пойдут звонки от реальных покупателей и ....посредников. Этих тараканов-нахлебников нужно отметать сразу же. Они не будут защищать Ваши финансовые интересы. Наоборот, эти кровососы постараются нажиться на вашей ситуации.
Шаг 2. Подготовить квартиру к осмотру.
- Квартиру обязательно нужно проветривать перед показом. Соответственно, навести порядок в комнатах. Если есть возможность освободить квартиру, сделайте это. Пустая квартира выглядит всегда просторней и мотивирует к покупке.
- Проверьте наличие всех документов, узаконена ли перепланировка.
- Продумайте какие преимущества у вашей квартиры по сравнению с аналогичными в вашем районе.
Шаг3. Переговоры с покупателем. Влюбление в квартиру. Обоснование цены. Торги вверх.
Итак, к вам пришел реальный покупатель. Заметьте, он не дурак. Он умный - раз у него в кризис есть деньги. Он не покупает как до кризиса 1-ю попавшуюся квартиру по объяве в газете. Он прекрасно ориентируется на рынке и знает цены. И готов ультимативно торговаться по цене и условиям. И даже если ваша выставленная цена минимальна - это все равно для покупателя ОЧЕНЬ МНОГО! Он настроен критиковать вашу распрекрасную квартиру, чтобы Вы продешевили.
А посредник, который его к вам привел (если уж вы сами разрешили ему) - БУДЕТ ОТСТАИВАТЬ ЕГО ИНТЕРЕСЫ, НО НЕ ВАШИ! А как же, ведь он получит комиссию от покупателя. В общем, кругом враги. Что надо правильно сделать?
Договор пожизненного содержания как альтернатива покупки квартиры в Днепропетровске.
Известно, что купить квартиру в Днепропетровске всегда было дорогим удовольствием. Однако есть немало одиноких пенсионеров, которые имеют квартиру, но остро нуждаются в материальной помощи и присмотре. Спрос рождает предложение. В Днепропетровске есть молодые семьи, у которых есть время и желание оказать такую помощь одиноким старикам взамен на приобретение их квартиры в свою собственность. Законодательство Украины предусматривает возможность такого взаимовыгодного сотрудничества, заключив Договор пожизненного содержания.
Выгодно всем.
Договор пожизненного содержания - это реальный способ решения «квартирного вопроса», например, для молодой семьи. Ведь по деньгам , приобретение квартиры по данному договору обойдется не выше половины рыночной стоимости квартиры в Днепропетровске. Финансовая выгода налицо. Согласно данного Договора, пенсионер - отчуждатель передает недвижимость, свою квартиру, в собственность приобретателю на условиях пожизненного содержания. Фактически, происходит сделка покупки квартиры вместе с её владельцем.
Договор оформляется нотариально и подлежит государственной регистрации. Право собственности на квартиру переходит приобретателю. Однако, приобретатель не имеет права продать или обменять квартиру до смерти отчуждателя. Договор также предусматривает условия содержания отчуждателя, оплату коммунальных услуг, различных нужд и прочие обязательства по уходу. На практике, пенсионеры редко требуют оплатить сразу крупные суммы. Они больше заинтересованы именно в ежемесячных стабильных финансовых выплатах . Как видим, содержать пенсионера гораздо выгоднее, чем брать ипотеку и залазить в кабалу банку. И даже несмотря на экономический кризис с падением цен на недвижимость, такой вид инвестиции в недвижимость в Днепропетровске, остается одним из самых выгодных.
Пример из практики.
Стоимость стандартной двухкомнатной квартиры в Днепропетровске составляет в среднем $ 35 тыс. Регулярные ежемесячные платежи пенсионеру составят в пределах 1,5 – 2 тыс. грн., что в год составляет 18-24 тыс. грн. Максимальный срок выплат не превысит 6-8 лет, что выльется 108 –144 тыс. грн, или 144 – 196 тыс. грн., что эквивалентно $ 13 – 18 тыс. Видим финансовую выгоду на лицо.
Исходя из приведенного примера, все больше молодых семей в таких отношениях с пенсионерами видят для себя шанс обрести крышу над головой.
Риски.
Приобретатель квартиры будет вынужден долгое время нести на себе нелегкое бремя содержания совершенно постороннего человека. Терпеть его капризы и претензии по доставке продуктов, лекарств и уборке квартиры, если это предусмотрено договором. Пенсионер может в любой момент расторгнуть Договор пожизненного содержания. Причин для расторжения договора, при желании, можно найти немало. И суд встанет на сторону пенсионера.
Существуют риски и внезапного появления родственников отчуждателя, которые могут настоять на расторжении договора в суде.
Да и пенсионер рискует нарваться на мошенников. Потому мало кто из них рискует довериться посторонним людям. Предпочтение отдается частным фирмам. Потому как, по мнению пенсионеров, они надежнее. Есть мнение, что частные структуры смогут предложить более выгодные условия содержания одиноким старикам , нежели частные лица. Это могут быть и дополнительные услуги по медицинскому обслуживанию и содержанию.
Случается, что пенсионеры доверяют таким структурам даже больше, чем своим близким родственникам. Ведь контролировать организацию юридически легче, чем частное лицо. Например, в Европе, таким видом бизнеса занимаются многие финансовые учреждения. Однако, на Украине банки пока не стремятся заниматься подобными услугами в силу экономической и финансовой нестабильности.
Выгоды.
Постоянный рост тарифов на коммунальные услуги, продукты питания и лекарства опустил жизненный уровень одиноких стариков, нетрудоспособных граждан за черту бедности. Большинство из них еле сводят концы с концами.Продать квартиру в Днепропетровске они не в состоянии, по причине отсутствия другой недвижимости для проживания. По этим причинам, заключить подобный договор с порядочными людьми - единственный шанс на достойную жизнь.
В отличие от лихих 90-тых, когда ловкие мошенники обманным путем оставляли на улице доверчивых стариков, нынешнее законодательство Украины всесторонне регламентируют отношения между сторонами. Гражданский Кодекс Украины, Глава 57, статьи 744 – 758, расписывают основные права и обязанности между отчуждателем и приобретателем, условия при которых приобретается недвижимость, форму будущей сделки.
вторник, 25 октября 2011 г.
Как правильно купить квартиру в Днепропетровске своему ребенку.
Некоторые считают, что главное - дать ребенку хорошее образование, а на жилье он уже и сам заработает.
Однако, многие родители хорошо знают о том, как дорого стоит недвижимость в Днепропетровске. И по мере своих возможностей стараются купить квартиру в Днепропетровске заранее.
И пока ребенок растет, квартира может стать хорошим дополнительным источником дохода к семейному бюджету, если сдавать её в аренду. Иметь собственное отдельное жильё - прекрасный старт в самостоятельной жизни для вашего чада.
Купить квартиру и оформить сделку купли-продажи сразу на своего ребенка закон позволяет. Согласно Семейному Кодексу Украины, несовершеннолетний может стать собственником своей личной квартиры в Днепропетровске. Но стоит учитывать особенности законодательства при оформлении сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетнего. Потребуется собрать дополнительный пакет документов.
Согласно Гражданского Кодекса Украины ст. 30-42, ст. , от 0 до 13 лет включительно ребенок считается недееспособен. Это означает, что подпись под договором купли-продажи квартиры в Днепропетровске поставит опекун ребенка. Обычно, это мать или отец. При этом нотариус нотариально заверит согласие второго супруга.
Нотариус также потребует решение Опекунского Совета. Ведь именно Опекунский Совет решает могут ли родители представлять интересы ребенка при операциях с недвижимостью.
Важно помнить, что при регистрации права собственности на недвижимость в Днепропетровске будет указан ваш ребенок как её собственник. Т.е. родителям не придется в дальнейшем переоформлять недвижимость на ребенка.
С 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным. Над ним устанавливается попечительство. Попечитель дает согласие на действия ребенка. Это означает, что ребенок может самостоятельно подписывать договор купли-продажи. Нотариус заверит согласие родителей на покупку недвижимости своим ребенком.
http://domoproekt.dp.ua/ru/sovet_17/
Как безопасно купить квартиру в Днепропетровске. 7 основных рисков для покупателя.
Купить квартиру в Днепропетровске - это лишь техническая часть работы. Перед тем как подписывать у нотариуса договор купли-продажи квартиры в Днепропетровске, стоит еще раз тщательно проверить все документы.
Необходимо знать и помнить об условиях, при которых ваша сделка может быть признана судом недействительной.
Риск 1. Нарушены права ребенка или несовершеннолетнего
Продавец является собственником квартиры в Днепропетровске на основании Свидетельства о приватизации. Но может оказаться, что права ребенка были нарушены.
Возможные последствия. Лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего, может обратиться в суд с иском признать Свидетельство о приватизации недействительным. Это автоматически приведет к расторжению договора купли-продажи квартиры. Продавец возвращает деньги за квартиру. А покупатель будет вынужден освободить купленную квартиру.
Возможное решение. Расспросите собственника квартиры обо всех членах семьи, особенно о несовершеннолетних и престарелых. Выясните адреса их фактического проживания.
Риск 2. Квартира куплена в браке, но продана без согласия супруга.
Возможные последствия. Сделка купли-продажи будет расторгнута. В этом случае покупатель также будет вынужден освободить и вернуть бывшему собственнику купленную квартиру. Также суд может взыскать с Продавца половину уплаченной стоимости квартиры в Днепропетровске в пользу супруги.
Возможное решение проблемы. Перед сделкой Вам необходимо выяснить состоял ли продавец в брачных отношениях на момент приобретения квартиры. Это может быть как покупка квартиры в Днепропетровске, так и приватизация. Нотариус обязан заверить нотариально согласие супруга на отчуждение квартиры. Поэтому убедитесь в том, такой документ нотариус сделал. Необходимо учитывать, что продавец квартиры может умышленно скрыть факт , что на момент приобретения квартиры он состоял в брачных отношениях.
Необходимо знать и помнить об условиях, при которых ваша сделка может быть признана судом недействительной.
Риск 1. Нарушены права ребенка или несовершеннолетнего
Продавец является собственником квартиры в Днепропетровске на основании Свидетельства о приватизации. Но может оказаться, что права ребенка были нарушены.
Возможные последствия. Лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего, может обратиться в суд с иском признать Свидетельство о приватизации недействительным. Это автоматически приведет к расторжению договора купли-продажи квартиры. Продавец возвращает деньги за квартиру. А покупатель будет вынужден освободить купленную квартиру.
Возможное решение. Расспросите собственника квартиры обо всех членах семьи, особенно о несовершеннолетних и престарелых. Выясните адреса их фактического проживания.
Риск 2. Квартира куплена в браке, но продана без согласия супруга.
Возможные последствия. Сделка купли-продажи будет расторгнута. В этом случае покупатель также будет вынужден освободить и вернуть бывшему собственнику купленную квартиру. Также суд может взыскать с Продавца половину уплаченной стоимости квартиры в Днепропетровске в пользу супруги.
Возможное решение проблемы. Перед сделкой Вам необходимо выяснить состоял ли продавец в брачных отношениях на момент приобретения квартиры. Это может быть как покупка квартиры в Днепропетровске, так и приватизация. Нотариус обязан заверить нотариально согласие супруга на отчуждение квартиры. Поэтому убедитесь в том, такой документ нотариус сделал. Необходимо учитывать, что продавец квартиры может умышленно скрыть факт , что на момент приобретения квартиры он состоял в брачных отношениях.
Риск 3. Квартира продается по заниженной стоимости или оформляется договор дарения, с целью снизить расходы на оформление сделки.
Возможные последствия. В случае, если ваша сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной , суд обяжет продавца вернуть вам стоимость квартиры, которую вы указали в договоре. Расписки, которые написали продавцы наивным покупателям, не помогут. Если вы оформили договор дарения, то вы не получите ничего.
Возможное решение проблемы. Настоятельно рекомендуем Вам указывать в договоре купли-продажи реально уплаченную сумму Продавцу.
Риск 4. После сделки может оказаться, что некоторые подписи или документы были подделаны.
Возможные последствия. В этом случае сделка будет расторгнута решением суда. Продавец будет обязан вернуть ту сумму, которую вы прописали в договоре купли-продажи. Если окажется, что таких денег у продавца уже нет, тогда суд обратит взыскание на имущество продавца. Если таковое вообще имеется.
Возможное решение проблемы. Если право устанавливающие документы на квартиру вызывают сомнение, а квартиру все же хочется купить, тогда вы можете проверить правоустанавливающие документы обратившись в те органы, которые их выдали. Или, как вариант, обратиться в БТИ в архив.
Если Вас смущает подлинность подписи, то вы можете обратиться в экспертизу и проверить её подлинность. Например, согласие подлинность подписи супруга на продажу.
Возможные последствия. В случае, если ваша сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной , суд обяжет продавца вернуть вам стоимость квартиры, которую вы указали в договоре. Расписки, которые написали продавцы наивным покупателям, не помогут. Если вы оформили договор дарения, то вы не получите ничего.
Возможное решение проблемы. Настоятельно рекомендуем Вам указывать в договоре купли-продажи реально уплаченную сумму Продавцу.
Риск 4. После сделки может оказаться, что некоторые подписи или документы были подделаны.
Возможные последствия. В этом случае сделка будет расторгнута решением суда. Продавец будет обязан вернуть ту сумму, которую вы прописали в договоре купли-продажи. Если окажется, что таких денег у продавца уже нет, тогда суд обратит взыскание на имущество продавца. Если таковое вообще имеется.
Возможное решение проблемы. Если право устанавливающие документы на квартиру вызывают сомнение, а квартиру все же хочется купить, тогда вы можете проверить правоустанавливающие документы обратившись в те органы, которые их выдали. Или, как вариант, обратиться в БТИ в архив.
Если Вас смущает подлинность подписи, то вы можете обратиться в экспертизу и проверить её подлинность. Например, согласие подлинность подписи супруга на продажу.
Риск 5. Продавец квартиры оказался психически больным, наркоманом или алкоголиком.
Возможные последствия. Если суд установит недееспособность лица, что это лицо не имеет право подписывать договор купли-продажи квартиры в Днепропетровске. У такого лица должен быть опекун. Опекун может посчитать, что сделка ущемляет права продавца квартиры и требовать расторжения сделки. Если суд признает сделку недействительной, Продавца обяжут вернуть всю стоимость квартиры, прописанную в договоре купли-продажи.
Возможное решение проблемы. Если у вас возникли сомнения в адекватности поведения продавца, то в ваших интересах навестить и пообщаться с соседями собственника квартиры в Днепропетровске. Не поленитесь съездить в соответствующие лечебные заведения и поинтересоваться на предмет: стоит ли на учете конкретное лицо.
Риск 6. В квартиру прописано лицо, которое сидит в тюрьме или находится в доме престарелых.
Возможные последствия. Если суд установит недееспособность лица, что это лицо не имеет право подписывать договор купли-продажи квартиры в Днепропетровске. У такого лица должен быть опекун. Опекун может посчитать, что сделка ущемляет права продавца квартиры и требовать расторжения сделки. Если суд признает сделку недействительной, Продавца обяжут вернуть всю стоимость квартиры, прописанную в договоре купли-продажи.
Возможное решение проблемы. Если у вас возникли сомнения в адекватности поведения продавца, то в ваших интересах навестить и пообщаться с соседями собственника квартиры в Днепропетровске. Не поленитесь съездить в соответствующие лечебные заведения и поинтересоваться на предмет: стоит ли на учете конкретное лицо.
Риск 6. В квартиру прописано лицо, которое сидит в тюрьме или находится в доме престарелых.
Возможные последствия. Если лицо,
которое сидит в тюрьме, является одним из собственников квартиры, оно
имеет все права обратиться в суд с иском признать сделку продажи квартиры в Днепропетровске
недействительной. В этой ситуации покупатель рискует потерять свои
деньги и квартиру. Также суд восстановит права такого лица на проживание
уже в вашей квартире.
Возможное решение проблемы. Перед тем как купить квартиру в Днепропетровске, вам необходимо убедиться в наличии всех членов семьи продавца. Если вы выясните, что кто-либо из собственников квартиры находится в тюрьме или в доме престарелых, тогда настойчиво требуйте предъявить вам согласие такого лица на продажу квартиры, заверенное нотариусом.
Риск 7. Продавцом квартиры выступает: ребенок до 14 лет без согласия опекунского совета; ребенок 14-18 лет.
Возможные последствия. От 0 до 13 лет включительно ребенок считается недееспособен. Поэтому любую сделку признают недействительной. Вам придется вернуть обратно квартиру взамен стоимости, записанной в договоре купли-продажи.
С 14 до 18 лет ребенок ограниченно дееспособен. Над ним устанавливается попечитель, который дает согласие на действия ребенка. Такую сделку отстоять можно.
Возможное решение проблемы. Ребенок квартиру может получить в наследство от родственников. Если собственником квартиры является ребенок от 0 до 13 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает опекун ребенка (обычно это мать или отец).
Если владельцем недвижимости является ребенок от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает ребенок (подопечный) и попечитель.
Возможное решение проблемы. Перед тем как купить квартиру в Днепропетровске, вам необходимо убедиться в наличии всех членов семьи продавца. Если вы выясните, что кто-либо из собственников квартиры находится в тюрьме или в доме престарелых, тогда настойчиво требуйте предъявить вам согласие такого лица на продажу квартиры, заверенное нотариусом.
Риск 7. Продавцом квартиры выступает: ребенок до 14 лет без согласия опекунского совета; ребенок 14-18 лет.
Возможные последствия. От 0 до 13 лет включительно ребенок считается недееспособен. Поэтому любую сделку признают недействительной. Вам придется вернуть обратно квартиру взамен стоимости, записанной в договоре купли-продажи.
С 14 до 18 лет ребенок ограниченно дееспособен. Над ним устанавливается попечитель, который дает согласие на действия ребенка. Такую сделку отстоять можно.
Возможное решение проблемы. Ребенок квартиру может получить в наследство от родственников. Если собственником квартиры является ребенок от 0 до 13 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает опекун ребенка (обычно это мать или отец).
Если владельцем недвижимости является ребенок от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает ребенок (подопечный) и попечитель.
четверг, 20 октября 2011 г.
Как избежать оплаты за коммунальные услуги квартиры в Днепропетровске.
Мой сын имеет квартиру в Днепропетровске, но уже несколько лет проживает в другом городе. Но в ЖЭКе отказываются сделать перерасчет за услуги и квартплату. У меня образовался долг, его не пересчитали и после предоставления всех справок. Сына прописать больше негде. Подскажите, почему я вынуждена платить вдвое больше, хоть и живу одна?
Согласно законодательству Украины начисления за коммунальные услуги могут не накапливаться, даже если человек прописан в квартире, в нескольких случаях. Если человек уезжает на месяц и больше, он должен предупредить о своем отъезде сотрудников ЖЭКа и предоставить документы, подтверждающие это. Бумаги прикрепляются к счетам, и начисления на уезжающего проводиться не будут. Если же человек принес соответствующие документы через год или два после отъезда, перерасчеты делать, скорей всего, не будут. Потому что все финансы ушли на оплату коммунальных услуг квартиры в Днепропетровске.
ЖЭКи выставляют счета, которые в свою очередь выставляют коммунальщики, например Теплосеть, за потребляемое тепло, другие структуры за вывоз мусора. Так что полученные средства от жильцов идут на оплату этих коммунальных услуг.
Случаи, когда можно не платить за коммунальные услуги:
* служба в армии;
* командировка;
* стационарное лечение в больнице;
* отдых в санатории и других учреждениях;
* поездка за границу.
Если в ЖЭКе, даже после того как вы предъявили все необходимые документы, продолжают начислять по количеству прописанных людей в квартире, стоит пойти к начальству ЖЭКа.
Если там не отреагируют, сразу отправляйтесь в ПРЭЖО. В случае, если и там не выслушают ваши жалобы, прямиком идите в городское управление жилищного хозяйства. За консультациями советую обратиться в надежное агентство недвижимости в Днепропетровске или юристу-практику.
Советом делился Михаил Афанасьев
агентство недвижимости Домопроект
http://domoproekt.dp.ua/ru/kvartira2
Теневых арендодателей квартиры выдадут ....консьержки.
Государственная налоговая служба (ГНС) начала применять новый механизм поиска граждан, вовлеченных в теневую занятость - мониторинг рекламных объявлений, в которых предлагают услуги гувернанток, репетиторов, ремонтников, надомных парикмахеров, риэлторов, и даже экстрасенсов. Непосредственно это коснётся и рынка недвижимости Днепропетровска, в сегменте сдачи квартир в аренду.
Собственники квартиры в Днепропетровске, которая сдается в аренду нелегально, будут вынуждены платить штрафы, причем, штрафы немалые. Налоговики придумали новый способ обнаружения нелегальных арендодателей – теперь желающие сдать свои «квадраты» в «серую» будут вынуждены прятаться даже от консьержей. Напомним, что еще несколько месяцев назад самым действенным способом сбора информации о людях, которые неофициально занимаются сдачей жилья в аренду, был поиск оных посредством газетных объявлений. Теперь же налоговики под видом желающих снять квартиру ходят по подъездам и опрашивают консьержей, которые, как известно, все обо всех знают. Так, несколько арендодателей уже попались на том, что к ним пришел налоговый инспектор и потребовал оплатить штраф в размере четырех тысяч гривен. Как оказалось, контакты владельца жилья изобретательному инспектору дала бабушка-божий одуванчик, работающая в этом-таки подъезде консьержем.
Естественно, подобные нововведения и связанные с ними неудобства касаются в первую очередь квартиросъемщиков, ведь если владелец жилья был оштрафован на столь существенную сумму и вынужден оформлять свою деятельность документально, он в первую очередь поднимет арендную плату.
Опрос консьержек, которые в большинстве своем – доверчивые люди старшего возраста – новая и весьма успешная практика сотрудников районных государственных налоговых администраций. Данный метод позволяет выявлять теневых арендодателей с завидной оперативностью – только за пять месяцев удалось выкрыть 1380 случаев незаконной сдачи квартиры в аренду, благодаря чему городской бюджет пополнился на четыре миллиона гривен.
Как оказалось, узнать у разговорчивых консьержей, кто в подъезде сдает жилье, проще пареной репы, заодно эти милые бабушки и дедушки не прочь поделиться и другой интересной информацией из личной жизни своих соседей.
Собственники квартиры в Днепропетровске, которая сдается в аренду нелегально, будут вынуждены платить штрафы, причем, штрафы немалые. Налоговики придумали новый способ обнаружения нелегальных арендодателей – теперь желающие сдать свои «квадраты» в «серую» будут вынуждены прятаться даже от консьержей. Напомним, что еще несколько месяцев назад самым действенным способом сбора информации о людях, которые неофициально занимаются сдачей жилья в аренду, был поиск оных посредством газетных объявлений. Теперь же налоговики под видом желающих снять квартиру ходят по подъездам и опрашивают консьержей, которые, как известно, все обо всех знают. Так, несколько арендодателей уже попались на том, что к ним пришел налоговый инспектор и потребовал оплатить штраф в размере четырех тысяч гривен. Как оказалось, контакты владельца жилья изобретательному инспектору дала бабушка-божий одуванчик, работающая в этом-таки подъезде консьержем.
Естественно, подобные нововведения и связанные с ними неудобства касаются в первую очередь квартиросъемщиков, ведь если владелец жилья был оштрафован на столь существенную сумму и вынужден оформлять свою деятельность документально, он в первую очередь поднимет арендную плату.
Опрос консьержек, которые в большинстве своем – доверчивые люди старшего возраста – новая и весьма успешная практика сотрудников районных государственных налоговых администраций. Данный метод позволяет выявлять теневых арендодателей с завидной оперативностью – только за пять месяцев удалось выкрыть 1380 случаев незаконной сдачи квартиры в аренду, благодаря чему городской бюджет пополнился на четыре миллиона гривен.
Как оказалось, узнать у разговорчивых консьержей, кто в подъезде сдает жилье, проще пареной репы, заодно эти милые бабушки и дедушки не прочь поделиться и другой интересной информацией из личной жизни своих соседей.
воскресенье, 2 октября 2011 г.
Что ждать от нового Закона N2951-VI "О защите прав кредиторов и потребителей финансовых услуг"
Большинство сделок купли-продажи недвижимости в Днепропетровске до кризиса, проходящих в нашем агентстве недвижимости, проходили с использованием ипотечных кредитов. Что поделать, купить квартиру в Днепропетровске - не такое уж и дешевое удовольствие. А тут поступила такая важная новость:
Верховная Раде приняла Закон N2951-VI "О защите прав кредиторов и потребителей финансовых услуг". Согласно закону для банкиров упрощена процедура взыскания залоговой недвижимости, а также урегулированы правила начисления процентной ставки. Положения закона будут применятся исключительно при выдаче новых кредитов. Так что вникаем и внимательно читаем.
Ипотека (кредиты на покупку жилья) будет отнесена к потребительским займам. Это означает, что банки не смогут выдавать валютные ссуды на покупку недвижимости. Отныне все ипотечные кредиты будут выдаваться только в гривнах. Если заемщик банка не в состоянии платить за кредит, то для выселения должника из квартиры достаточно будет решения суда. А взыскать залоговое имущество, т.е. квартиру или дом, банк сможет по исполнительной надписи нотариуса, т.е. в течении одного дня.
Согласно закону банкиры получают возможность устанавливать процентную ставку по своему усмотрению: либо фиксированную ставку (ее размер нельзя будет менять в одностороннем порядке) или плавающую. Размер плавающей ставки банк сможет увеличивать или уменьшать согласно подписанному договору с заемщиком, которого будет уведомлять за 15 дней. Размер максимальной ставки должен быть закреплен в договоре. За подачу клиентом не правдивой информации для получения займа ему грозит ответственность, включая лишение свободы.
Банки смогут пойти на реструктуризацию кредита вплоть до ежегодного списания 0,5% суммы остатка по кредиту. Убыток будет отнесен на валовые расходы учреждения. При продаже квартиры на публичных торгах организатор получит право снизить цену лота, но не более чем на 50% его начальной стоимости. Организатора торгов выбирают органы государственной исполнительной службы.
Наши комментарии: принятый закон в первую очередь защищают права банков. И это закономерно - в Раде сидят собственники этих самых банков. Заглянем в Жилищный кодекс: если банк принял решение забрать квартиру должника, то все жильца ипотечной квартиры обязаны по письменному требованию банка освободить квартиру в течение месяца со дня получения требования.
Известно, что банки закладывают в процентные ставки риски. А данный закон решает для банков главную проблему - упрощение реализации залоговой недвижимости. Вот и думаем, если наш клиент при покупке квартиры в Днепропетровске захочет взять в банке недостающую сумму с помощью ипотеки, приведет ли реализация положений данного закона к реальному снижению процентных ставок? Вряд ли. Эксперты говорят, что дефицит долгосрочных ресурсов и коррумпированность судебной системы врядли позволят банкам увеличить выдачу новых ипотечных кредитов. Время покажет....
А сейчас статистика говорит, что общий портфель ипотечных кредитов продолжает сокращение . За восемь месяцев текущего года он уже уменьшился с 81,4 млрд грн до 77,5 млрд грн. Банкиры говорят: "Сейчас более актуален вопрос ликвидности - есть сложности с привлечением ресурсов на внешних рынках. Отсутствие долгосрочных средств для кредитования ипотеки не позволит банкам стимулировать этот процесс". Кроме того, банкиры сомневаются в нормальной имплементации норм закона. "Мы не видим хорошего исполнения практики даже существующего законодательства,- объясняет старший советник Альфа-банка Роман Шпек.- У нас есть случаи, когда нотариус описывал одно и то же имущество в качестве залога в разных банках. То есть проблема коррупции этим законом не решена".
Чтобы избежать проблем при решении своего жилищного вопроса, советую внимательно оформлять бумаги, обращаться в надежное агентство недвижимости в Днепропетровске или пользоваться услугами юристов-практиков.
Закон комментировал Михаил Афанасьев
агентство недвижимости Домопроект.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)