Обмен квартир в Днепропетровске. Как лучше оформить.

Обмен квартир в Днепропетровске снова возвращается на рынок недвижимости. По нашим наблюдениям, более 70% собственников , желают продать свою недвижимость в Днепропетровске, чтобы купить другую.

Риелторы называют такой вид сделки - продажа квартиры со встречной покупкой, альтернативная продажа квартиры или обмен квартир в Днепропетровске. Если при чистой продажи квартиры, продавца мотивирует получение максимальной цены, то при обмене продавец квартиры в Днепропетровске больше заинтересован переехать в другую квартиру на выгодных для себя условиях.


Существуют два вида обмена квартир:

1. встречный или прямой обмен квартир в Днепропетровске
2. альтернативный обмен квартир.

Рассмотрим их подробнее.

Прямой обмен представляет собой сделку с недвижимостью, при которой стороны меняются квартирами на определенных условиях, с доплатой или без доплаты. На мы редко сталкиваемся с прямым обменом,   так как удовлетворить потребности обоих сторон крайне тяжело. Как правило прямой обмен используют близкие родственники. Например, родители отдают свою 3-х комнатную квартиру своим детям и меняются на их 1-но комнатную.

Юридически встречный обмен удобней оформлять путем подписания договора мены. Договор мены - это по сути бартерный договор. Договор мены также как и договор купли-продажи квартиры заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации. Обе стороны сделки готовят тот же пакет документов, что и для договора купли-продажи. Также нотариус потребует согласие супруга, если недвижимость в Днепропетровске является их общей собственностью. Договор мены также может быть оспорен в суде.

Преимущества договора мены: стороны подписывают один договор мены, вместо двух договор купли-продажи или дарения. Стороны экономят на услугах нотариуса, налоговых отчислениях и расходов на подготовку документов.  Госпошлина для договора меня составляет 1%, в отличии от 2% для договора купли-продажи.  

Основное отличие договора мены от договора купли-продажи квартиры заключается в том, что стороны обмениваются квартирами без оплаты их стоимости. Одна сторона  передает свою квартиру другой стороне в обмен на другую квартиру.

Прямой обмен может быть как равноценный, т.е. безденежный, так и с доплатой. По договоренности, одна из сторон может доплатить другой стороне разницу в стоимости квартир, которые участвуют в сделке. Каждая сторона должна предоставить нотариусу экспертное заключение о стоимости квартиры в Днепропетровске для начисления и уплаты госпошлины. 


Альтернативный обмен квартир - представляет сделку с недвижимостью, при которой собственник продает свою квартиру и покупает другую квартиру. Стороны не меняются квартирами напрямую, как при прямом обмене. Сделки совершаются последовательно. Юридически альтернативный обмен оформляют путем подписания договоров купли-продажи.

Обмен квартир в Днепропетровске бывает различных видов: съезд, разъезд, обмен квартиры в Днепропетровске с доплатой, равноценный обмен. Все зависит от пожелания клиентов и финансовых возможностей.
Наиболее часто к нам обращаются клиенты с просьбой совершить обмен с доплатой. Люди хотят переехать в другой район, улучшить свои условия, увеличить жилплощадь квартиры в Днепропетровске.


Подробнее об основных отличиях обменов, о рисках для участников обмена квартир можно почитать здесь.


Наши прогнозы.

Мы наблюдаем увеличение количества сделок по альтернативным обменам квартир. Это связано с экономической ситуацией в стране, отсутствием доступной ипотеки и живых денег у населения. А так как потребность в решении жилищного вопроса еще никто не отменял, то количество сделок по обменам квартир будет только увеличиваться.



Своевременная и грамотная консультация специалистов агентства недвижимости ДомоПроект сэкономит Ваше время и позволит избежать лишних затрат.

Документы для продажи земельного участка. Недвижимость Днепропетровска.

Недвижимость Днепропетровска.
Чтобы продать земельный участок, продавец , прежде всего, обязан иметь право собственности на землю, и, следовательно, документы, подтверждающие это право. То есть, чтобы продать землю, она должна стать недвижимым имуществом и иметь собственника. 

В тоже время и покупателю важно иметь представление о том, какие документы следует запросить у продавца земли и понимать процедуру самой продажи. Если будет нарушена процедура, то и сама сделка будет признана недействительной. На этих двух принципиально важных моментах мы заострим свое внимание.

Документы на земельный участок.

Чтобы продать земельный участок, продавец участка обязан иметь право устанавливающий документ. Земельный Кодекс Украины указывает, что таким документом является Государственный Акт на право владения земельным участком. В нем отражены данные о владельце, основание для его приобретения, основные характеристики участка, назначение земли, план, расположение, орган, который выдал документ и дату. 

Продать земельный участок можно только путем подписания между сторонами договора купли-продажи и заверить его нотариально. Для того чтобы нотариус принял документы для оформления сделки, одного Государственного акта на право владения недостаточно. Необходимо подготовить еще ряд документов. Продолжаем наш список.

Следующий документ -  Справка о наличии или отсутствии отягощений участка. Продавец может получить справку, обратившись в  Орган Земельного Кадастра. Эта справка подтверждает, что данный участок не отягощен ипотекой, сервитутами или на него отсутствуют права третьих лиц.


Справка о наличии или отсутствии строений на земельном участке. Получить её можно в БТИ или органе архитектуры. На участок вызывается специалист, который обследует участок на предмет наличия строений на нем. Часто случается, что на дачном участке владелец построил дом, а узаконить его "забыл". В таких случаях, БТИ потребует узаконить самовольное строение  и в выдаче справки откажет.

Продавцу также необходимо предоставить согласие совладельцев на продажу земельного участка, если таковые имеются. 

  Если продавец состоит в браке, то в этом случае участок является совместной собственностью обоих супругов, согласно Гражданскому Кодексу Украины. Нотариус потребует от второго супруга согласие на его продажу. Исключение составляют случаи, если земля была подарена или получена в наследство.

Нужно отметить, что и для Покупателя, который состоит в браке, действует тоже самое положение Гражданского Кодекса, обязывающее его предоставить согласие супруга, заверенное нотариусом, на приобретение недвижимого имущества.

Когда продавец понесет документы нотариусу на проверку, последний обязательно проверит его в Едином реестре запретов на отчуждение. Вдруг окажется, что на участок наложен арест третьим лицом или участок является предметом залога в банке. Если все в порядке, нотариус выдаст выписку из Единого реестра о том, что участок не находится под запретом.

Наш совет: Покупатель может самостоятельно проверить "юридическую чистоту" участка еще до того, как давать за него задаток. Проверку можно  выполнить у любого нотариуса. Стоимость услуги 80-150 грн.

Последний документ для продавца - это Экспертная денежная оценка недвижимости в Днепропетровске . От её стоимости и будет зависеть размер уплаты налога, при оформлении договора купли-продажи.

Итак, подытожим перечень документов, которые продавец готовит для продажи земельного участка:

1. Государственный Акт на право владения земельным участком - Местный Совет
2. Справка о наличии или отсутствии отягощений участка - Земельный кадастр
3. Справка о наличии или отсутствии строений на земельном участке - БТИ
4. Согласие супруга на продажу
5. Выписка из Единого реестра запретов на отчуждение
6. Экспертная денежная оценка недвижимости

Своевременная и грамотная консультация специалистов агентства  недвижимости ДомоПроект сэкономит Ваше время и позволит избежать лишних затрат.

Вам остается лишь заполнить Заявку или Позвонить.

Если Вы не можете позвонить, закажите обратный звонок. Вам перезвонит наш эксперт и ответит на все ваши вопросы по недвижимости. 

Как безопасно купить квартиру в Днепропетровске. 7 основных рисков для покупателя.

Купить квартиру в Днепропетровске - это лишь техническая часть работы. Перед тем как подписывать у нотариуса договор купли-продажи квартиры в Днепропетровске, стоит еще раз тщательно проверить все документы.


Необходимо знать и помнить об условиях, при которых ваша сделка может быть признана судом недействительной.


Риск 1.  Нарушены права ребенка или несовершеннолетнего

Продавец является собственником  квартиры в Днепропетровске на основании Свидетельства о приватизации.  Но может оказаться, что права ребенка были нарушены.


Возможные последствия.  Лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего, может обратиться в суд с иском признать Свидетельство о приватизации недействительным.  Это автоматически приведет  к  расторжению договора купли-продажи  квартиры. Продавец  возвращает деньги за квартиру.  А покупатель будет вынужден освободить купленную квартиру.


Возможное решение. Расспросите собственника квартиры обо всех членах семьи, особенно о несовершеннолетних и престарелых. Выясните адреса их фактического проживания.


Риск 2.  Квартира куплена в браке, но продана без согласия супруга.

Возможные последствия.  Сделка  купли-продажи будет расторгнута. В этом случае покупатель также будет вынужден освободить и вернуть бывшему собственнику купленную квартиру.  Также суд может взыскать с Продавца половину уплаченной стоимости квартиры в Днепропетровске в пользу  супруги.


Возможное решение проблемы.  Перед сделкой  Вам необходимо выяснить  состоял ли продавец в брачных отношениях на момент приобретения квартиры. Это может быть как покупка квартиры в Днепропетровске, так и приватизация.  Нотариус обязан заверить нотариально согласие супруга на отчуждение квартиры.  Поэтому убедитесь в том, такой документ нотариус  сделал. Необходимо учитывать, что продавец квартиры может умышленно скрыть факт , что на момент приобретения квартиры он состоял в брачных отношениях.

Риск 3.  Квартира продается по заниженной стоимости или оформляется договор дарения, с целью снизить расходы на оформление сделки.

Возможные последствия.  В случае,  если  ваша сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной , суд обяжет продавца вернуть вам стоимость квартиры, которую вы указали в договоре.  Расписки, которые написали продавцы наивным покупателям, не помогут. Если вы оформили договор дарения, то вы не получите ничего.


Возможное решение проблемы.  Настоятельно рекомендуем Вам указывать в договоре купли-продажи реально уплаченную сумму Продавцу.


Риск 4.  После сделки может оказаться, что некоторые подписи или документы были подделаны.

Возможные последствия.  В этом случае сделка будет расторгнута решением суда. Продавец будет обязан вернуть ту сумму, которую вы прописали в договоре купли-продажи.  Если окажется, что таких денег  у продавца уже нет, тогда суд обратит взыскание на имущество продавца. Если таковое вообще имеется.


Возможное решение проблемы.  Если право устанавливающие документы на квартиру  вызывают сомнение, а квартиру все же хочется купить,  тогда вы можете проверить  правоустанавливающие документы обратившись в те органы, которые их выдали.  Или, как вариант, обратиться в БТИ в архив.


Если Вас смущает подлинность подписи, то вы можете обратиться в экспертизу  и проверить её подлинность. Например, согласие подлинность подписи супруга на продажу.

Риск   5.  Продавец квартиры оказался психически больным, наркоманом или алкоголиком.


Возможные последствия.  Если суд установит недееспособность лица, что это лицо не имеет право подписывать договор купли-продажи квартиры в Днепропетровске. У такого лица должен быть опекун.  Опекун может посчитать, что сделка ущемляет права продавца квартиры и требовать расторжения сделки. Если суд признает сделку недействительной, Продавца обяжут  вернуть всю стоимость квартиры,  прописанную в договоре купли-продажи.


Возможное решение проблемы.  Если у вас возникли сомнения в адекватности поведения продавца, то в ваших интересах навестить и пообщаться с соседями собственника квартиры в Днепропетровске. Не поленитесь съездить в соответствующие лечебные заведения и поинтересоваться на предмет: стоит ли на учете конкретное лицо.


Риск 6.  В квартиру прописано лицо, которое сидит в тюрьме или находится в доме престарелых.

Возможные последствия.  Если лицо, которое сидит в тюрьме, является одним из собственников квартиры, оно имеет все права обратиться в суд с иском признать сделку продажи квартиры в Днепропетровске недействительной.  В этой ситуации покупатель рискует потерять свои деньги и квартиру. Также суд восстановит права такого лица на проживание уже в вашей квартире.


Возможное решение проблемы.  Перед тем как купить квартиру в Днепропетровске, вам необходимо убедиться в наличии всех членов семьи продавца. Если вы выясните, что кто-либо из собственников квартиры находится в тюрьме или в доме престарелых, тогда настойчиво требуйте предъявить вам согласие такого лица на продажу квартиры, заверенное нотариусом.  



Риск 7.  Продавцом квартиры выступает:  ребенок до 14 лет без согласия опекунского совета;  ребенок 14-18 лет.


Возможные последствия.  От 0 до 13 лет включительно ребенок считается недееспособен. Поэтому любую сделку признают недействительной. Вам придется вернуть обратно квартиру взамен стоимости, записанной в договоре купли-продажи.


С 14 до 18 лет ребенок ограниченно дееспособен. Над ним устанавливается попечитель, который дает согласие на действия ребенка. Такую сделку отстоять можно.


Возможное решение проблемы.  Ребенок квартиру может получить в наследство от родственников. Если собственником  квартиры является ребенок от 0 до 13 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает опекун ребенка (обычно это мать или отец).  


Если владельцем недвижимости является ребенок от 14 до 18 лет, то договор купли-продажи квартиры подписывает ребенок (подопечный) и попечитель.

Как оформить ипотечный кредит на покупку квартиры в Днепропетровске.

Оформить ипотечный кредит на покупку квартиры в  Днепропетровске можно в любом банке, который имеет ипотечные программы кредитования для физлиц. 

Ипотечный кредит - это сумма, которую банк выдает своему клиенту для покупки квартиры в Днепропетровске. Между банком и клиентом заключается кредитный договор, оговариваются сумма кредита и условия его получения. 

Преимуществом ипотечного кредитования является: длительность договора, процентная ставка ниже по сравнению с другими видами кредитования, что дает возможность уже сейчас купить недвижимость  в Днепропетровске.

 

Получение ипотечного кредита предусматривает процедуру подготовки документов и соблюдений определенных условий для его получения. Этот процесс можно рассмотреть поэтапно.

Этап первый. Просчитать свой бюджет.

Чтобы оформить кредит, вам придется понести едино разовые затраты на его оформление. Из практики, они составляют 5 - 10 тысяч гривен. Эти платежи включают: едино разовая комиссия банку, расходы по  оформлению залога, расходы на нотариуса, который заверит все операции, страховка квартиры, страхование жизни покупателя и т.п. если указанной суммы нет, то можно её получить опять-же в кредит под залог имеющейся у вас недвижимости в Днепропетровске , одолжить у друзей, взять кредит по кредитной карте и т.д. Чем больше срок ипотечного кредита, тем меньше ежемесячные платежи банку.

Этап второй. Подтвердить банку свою платежеспособность.

Банкиры уделяют большое внимание изучению вашей платежеспособности, от которой зависит решение о выдаче кредита. В противном случае, вам кредита не видать. Из общения с банкирами, кредит получают те клиенты, которые направляют на платежи банку не более 40% от общего семейного дохода. Т.е. действует так называемое правило 40/60. Помимо официальной зарплаты, банки рассматривают косвенные источники вашего дохода.

Этап третий. Подготовка документов

В целом, для всех банков существует единая форма подачи документов. Как правило, все заявления составляются на бланках банка и оформляются под руководством специалиста кредитного отдела. 

• заявление на получение кредита;
• анкета заемщика;
• личный паспорт;
• код ИНН;
• справка с места работы (форма №3), о полученном доходе за последние 6–12 месяцев.

Список документов для предпринимателя:

• свидетельство о государственной регистрации  предпринимателя  физ.лица;
• декларации о доходах за последние шесть месяцев;
• справка из ГНАУ об отсутствии задолженности перед бюджетом.


Дополнительный перечень документов (по необходимости):

• свидетельство о браке (о разводе):
• копия паспорта мужа /жены;
• копия справки ИНН мужа/жены;
• копия трудовой книжки;
• справка с места работы мужа/жены, о полученном доходе за последние 6–12 месяцев;
• документы, которые подтверждают другие доходы заемщика;
• копия трудовой книжки (супруги(а));
• заграничный паспорт (при наличии);
• справка из ПНД.

Список документов для собственника квартиры в Днепропетровске:

• право устанавливающие документы на квартиру;
• экспертная оценка стоимости квартиры;
• справка-характеристика БТИ о регистрации;
• справка-характеристика БТИ для продажи;
• справка из жэка форма № 3;
• технический паспорт на квартиру;
• справка из жэка об отсутствии задолженности по квартирной плате;
• копии паспортов владельцев квартиры в Днепропетровске и другие документы.

Сбором документов советую озаботиться заранее. Следует помнить, что у некоторых документов есть свой "срок годности". Например, справка о полученных доходах должна быть в текущем месяце.

Этап четвертый. Сумма кредита и условия его погашения

После кризиса 2008 г. банки перестраховываются и требуют от клиента внести первоначальный взнос в размере 30-35% от стоимости квартиры в Днепропетровске. Некоторые банки согласны выдать кредит с 20% взносом, при условии хорошей кредитной истории.  Из нашей практики, 80% из числа покупателей, сами продают свою недвижимость в Днепропетровске.  Вырученная от продажи сумма и идет в уплату первоначального взноса.

Совет: Не спешите оформлять договор купли-продажи на свою старую квартиру. Лучше сдать ее в аренду, подписать с арендатором договор и предоставить его в банк. Это позволит вам показать дополнительный источник вашего дохода, что автоматически повысит ваш кредитный рейтинг. После получения кредита, вы праве продать  квартиру в Днепропетровске.

Существуют две схемы погашения кредита: аннуитет и проценты, начисляемые банком на остаток.


При аннуитете тело кредита и проценты по нему суммируются и делятся на  количество месяцев срока кредита равными частями. В итоге, вы знаете какие одинаковые платежи вы будете выплачивать. Это позволяет вам более точно  планировать свой семейный бюджет.

Недостатком можно считать незначительную переплату, в сравнении с обычной схемой. Считается, что аннуитет не стимулирует заемщика к досрочному погашению кредита. Поэтому банкиры отдают предпочтение именно аннуитетам.

При второй схеме, тело кредита делится на количество месяцев согласно срока кредита. Проценты начисляются на остаток тела кредита. В итоге, имеем самый крупный первый платеж, который со временем уменьшается.

Если вы планируете купить квартиру в Днепропетровске, требующую ремонта,  то следует заранее подумать об источнике его финансирования. Важно знать, что выполнять реконструкцию квартиры в Днепропетровске без согласия банка, запрещено. Если вы сделаете перепланировку, которая приведет к изменению плана в техническом паспорте, вы можете нарваться на крупный штраф и, как следствие, разрыву ипотечного договора с банком.

Как правильно подарить квартиру. Квартиры в Днепропетровске

Если вы планируете передать право собственности квартиры в Днепропетровске, например, своему родственнику, тогда лучшим решением будет - квартиру подарить. Украинское законодательство регулирует процесс дарения недвижимости Гражданским Кодексом Украины, Законом "О налоге с доходов физических лиц» и Закон  «О нотариате». 

Процесс передачи права собственности путем дарения нельзя считать сделкой. Это процесс безвозмездный, который предусматривает выполнение определенной процедуры. Если допустить ошибки, то можно в будущем результаты дарения можно признать недействительными. Между собственником квартиры в Днепропетровске и одариваемым нужно заключить договор дарения в письменном виде и заверить нотариально.


Согласно Гражданскому Кодексу, существуют два типа договора дарения:

- реальный, при котором право собственности на недвижимость в Днепропетровске переходит с момента заключения и нотариального оформления договора дарения; 
- консесуальный, при котором право собственности переходит с отсрочкой во времени, оговоренный в договоре.


Обязательным условием, при котором заключается договор дарения,  является обязательное наличие согласия между дарителем и одариваемым. Если супруги владеют недвижимостью совместно,  то необходимо получить согласие супруга. 


Документы, необходимые для заключения договора дарения.


- право устанавливающий документ на недвижимость в Днепропетровске
- справка-характеристика из БТИ (регистрация)
- справка-характеристика из БТИ (для дарения)
- технический паспорт
- паспорт владельца
- код ИНН
- согласие супруга
- Выписка из реестра (налоговый запрет отсутствует)
- Выписка из реестра (арест на недвижимость отсутствует) 

Стороны подписывают договор дарения, нотариально заверяют и регистрирует в реестре и в БТИ.

Налогообложение.

При дарении недвижимости родственникам первой степени (родители, дети, супруг, родители супруга) и второй степени (другие члены семьи) применяется нулевая ставка налогообложения.

При дарении недвижимости  постороннему человеку, налог на доход составляет 15% от оценочной стоимости квартиры в Днепропетровске.
Если дарителем выступает иностранное лицо, то ставка составит уже 30% от оценочной стоимости объекта недвижимости.


Ответственность дарителя.

Даритель обязан сообщить одариваемому обо всех недостатках или скрытых дефектах в объектах недвижимости. В противном случае даритель несет ответственность за возможные негативные последствия, которые могут наступить в будущем. Например, если в стене дома в Днепропетровске имеется трещина, которая может привести к угрозе его обрушения дома, то дарителю следует указать в договоре об этом недостатке. В этом случае он не будет нести ответственности.

Раздел квартиры в Днепропетровске при разводе.

 

Рассмотрим практичные случаи раздела квартиры в Днепропетровске.

Ситуация 1: Квартира приватизирована и куплена в браке.
Решение: Согласно Семейного кодекса Украины, имущество, приобретенное в браке, является совместной собственности. Следовательно, приватизированная квартира делиться между супругами в равных долях.


Независимо от того, работали ли оба супруга, или один сидел дома и вел домашнее хозяйство, смотрел за детьми, семейный бюджет считается общим. Следовательно, и квартира, купленная за общий бюджет, тоже считается общей. Долги по коммунальным платежам тоже делятся пополам.

Раздел квартиры в Днепропетровске согласно законодательства можно произвести не позднее 3-х лет с момента разводе. Допускается, что часть квартиры один из супругов может получить в виде денежной компенсации.

Ситуация 2: Квартира не приватизирована.
Решение: Квартира не является собственностью супругов, следовательно, продать квартиру невозможно. В этом случае, бывшие супруги разделяют лицевые счета и делят квартиру в равных долях. В случае, если ни захотят разъехаться, тогда им придется квартиру приватизировать. Только после этого они смогут продать квартиру в Днепропетровске.

Ситуация 3: Есть дети.
Решение: Каждый конкретный случай надо рассматривать отдельно. Учитываются возраст ребенка, общее количество детей, с кем ребенок остается после развода. Суд может увеличить долю квартиры в Днепропетровске одного из супругов, при условии его проживания с ребенком, недостаточная сумма алиментов для содержания ребенка, неработоспособность совершеннолетнего ребенка.
         
Ситуация 4: Квартира является личной собственностью одного из супругов.
Решение: Если один из супругов купил квартиру еще до вступления в брак, получена по наследству или подарена ему в период его нахождения в браке, то квартира остается в его личной собственности и разделу не подлежит. 

Если супруги формально состоят в браке, но проживают и ведут хозяйство раздельно, то суд может признать, что такая недвижимость в Днепропетровске является личной собственностью мужа или жены. 

Ситуация 5: Квартира куплена во время сожительства.
Решение: В случае длительного проживания суд может признать, что супруги вели общее ведение хозяйства. Один из супругов обязан доказать факт ведения общего хозяйства на основании показаний свидетелей.

Ситуация 6: Квартира является собственностью одного из супруга, проживающего в гражданском браке (сожительство).
Решение: В этом случае квартиру поделить невозможно. Один из супругов может обратиться в суд и доказать, что потратил деньги на ремонт квартиры в Днепропетровске или участвовал финансово в ведении общего хозяйства. Подобная ситуация остается на рассмотрении суда.

Ситуация 7: Квартира куплена в кредит и супруги состоят  в браке.
Решение: В этом случае супруги отвечают солидарно перед банком. Из практики, для выдачи ипотечного кредита рассчитывают общий доход семьи. Поэтому ипотеку оформляют сразу на двоих супругов. 

В случае развода, квартиру и расходы по кредиту делят в равных долях. По согласию банка, бывшие супруги могут продать квартиру в Днепропетровске, выплатить банку тело кредита с процентами, а оставшуюся сумму поделить в равных частях. 

Может ли банк забрать квартиру, если в ней прописан ребенок? Квартиры в Днепропетровске.

Квартиры в Днепропетровске. Когда мы решили купить квартиру в Днепропетровске, моя жена была еще в декрете. Я оформил ипотечный кредит на себя и совершил сделку. После регистрации квартиры в БТИ, жена родила ребенка. На сегодняшний день, и жена и ребенок прописаны в данной квартире. 

На работе начались проблемы и сокращения, жена по прежнему в декрете. Если я не смогу выплачивать ежемесячно ипотеку, может ли банк забрать у меня квартиру, если в ней прописаны ребенок и жена?

Ответ: Банк квартиру забрать не сможет! Ваш ребенок имеет право пользования вашей квартирой на основании регистрации. Следовательно, Орган опеки и попечительства при райисполкоме (опекунский совет) может дать свое согласие на продажу квартиры, только при условии предоставления ребенку альтернативной квартиры в Днепропетровске. Как известно, на сегодняшний день государство не предоставляет жилплощади родителям в подобных случаях. А позволить ребенку оказаться на улице опекунский совет не допустит. 

Какие дальнейшие действия банка.


1. Банк приложит усилия добиться от опекунского совета согласия на продажу заложенной квартиры в Днепропетровске. На практике, ничего из этого не получиться. Но юристы банка обязаны предпринять эту попытку.

2. В случае вашего дальнейшего уклонения от уплаты кредита, банк обратиться в суд. Однако и тут у банка мало шансов выселить ребенка из квартиры. Обычно суды выносят решения в защиту несовершеннолетних.

3. Банк привлечет коллекторское агентство или продаст ваш долг другой финансовой организации, если это предусмотрено кредитным договором. В случае наличии у вас другого имущества: автомобиль, другая недвижимость в Днепропетровске, оргтехника, мебель - на него будет наложено  взыскание. 

4. Наиболее реальный вариант действий банка - обратить взыскание на имущество ваших родителей в качестве солидарных ответчиков. Поэтому вам стоит поставить их в известность, чтобы выработать совместную программу действий.

5. Важно понимать, что квартира находится в залоге у банка. Пока вы ее не выплатили, она не является вашей собственностью.


Ищите компромисс.

Банк не сможет забрать квартиру, пока вашему ребенку не исполнится 18. При наступлении совершеннолетия, вам придется отдать квартиру и выплатить все начисленные штрафы и пени. Добавьте к этому испорченную кредитную историю.

Следует понимать, что и банку невыгодно держать у себя на балансе просроченный кредит. Под него банк обязан держать финансовый резерв, и показывать убыток в отчетности. Все это негативно отражается на рейтинге банка.

Как возможное решение проблемы, получите разрешение у банка и попытайтесь продать квартиру в Днепропетровске  и погасить кредит. Из вырученных денег купить более дешевый вариант или снимать жилье.

Как правильно оценить квартиру, для её успешной продажи. Недвижимость Днепропетровска.

Как правильно оценить квартиру  для её успешной продажи. Недвижимость Днепропетровска.

Рынок недвижимости Днепропетрорвска представлен сотнями квартир и домов, но реально продаются лишь десятки. Покупатели сейчас все умные, раз у них в кризис есть деньги. Они не покупают первую попавшуюся квартиру по объявлению, а внимательно изучают рынок, сравнивают аналоги и ультимативно торгуются. Покупатель понимает, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. А риелтор, который привел покупателя на квартиру, играет на понижение цены. Ведь он защищает интересы своего клиента-покупателя. В результате большинство квартир, выставленных на продажу, зависают.
Причина неудачи - завышенная цена.

Существует три цены на продаваемую недвижимость:

1. Завышенная цена продавца
2. Рыночная цена
3. Заниженная цена покупателя.


Рыночная цена - это и есть правильная цена, с которой продавец может смело выходить на рынок. Правильная стартовая цена на недвижимость - основа успеха её успешной продажи. Именно от правильно выставленной цены зависит как быстро и выгодно будет продана недвижимость. Когда квартиру нужно продать быстро, лучше сделать скидку по цене и потерять незначительную часть её стоимости, чем зависнуть на рынке и совсем ничего не получить.

Методы оценки недвижимости.

Существует три способа оценки недвижимости:

1. доходный,
2. затратный
3. сравнительный. 


Сравнительный метод оценки явл. наиболее простым и удобным. Поэтому им пользуются как риелторы, так и собственники недвижимости. Применить сравнительный метод довольно просто.

1. Выбираем из объявлений аналогичные квартиры и изучаем цены

В специализированных газетах по недвижимости, на порталах и сайтах в интернете находим аналогичные объявления о продаже квартир в вашем районе. Вы  составляете список предложений, в котором должно быть 10-15 вариантов. Чем больше они похожи на вашу квартиру, тем лучше. Вы увидите, что часть квартир выставлены явно по завышенным ценам в сравнении с другими аналогами. Их собственники явно неадекватны реалиям рынка. Эти квартиры мы вычеркиваем из нашего списка. Дальше изучаем оставшиеся квартиры в нашем списке и определяем среднюю рыночную цену на квартиру.  как результ вашего анализа вы имеете среднюю цену предложений аналогичных квартир в вашем районе.

2. Находим отличия в характеристиках аналогов и вычисляем их стоимость

а) находим улучшения и плюсуем их стоимость. Например в вашей квартире есть преимущества в сравнении со стандартной квартирй. Эти преимущетсва только увеличивают её стоимость. Например нестандартная планировка, вид из окон на реку Днепр или парк, ухоженный двор, отремонтированный подъезд.

Что касается ремонта в самой квартире, то не стоит обольщаться и преувеличивать его ценность. Из моей практики, если вы потратились на капитальный ремонт, то в лучшем случае вернуть вы сможете лишь половину его стоимости. Ценители качественного дорогого ремонта предпочтут купить квартиру в Днепропетровске с простеньким ремонтом и оборудовать её в соответствии со своим вкусом.

б) находим ухудшения и отнимаем их стоимость. Например, первый и последний этаж является явным недостатком. Также,  плохое состояние придомовой территории или подъезда, шумные соседи, неудачная планировка квартиры, вид на крышу или стену соседнего дома и другое.

в) отнимаем из цены скидку на торг. Сделать это необходимо обязательно тем, кто хочеть продать, а не попрадовать. Следует понимать, что цены предложений на рынке недвижимости существенно отличаются от цены реальных продаж. В среднем по Днепропетровску, цены продаж меньше от цены предложений в среднем на 5-15% . Чтбы узнать по каким реальны ценам заключаются сделки, советую обратиться за консультацией к профессиональному риелтору.


Какие факторы влияют на условия продажи квартиры?

Следует помнить, что на формирование цены влияют некоторые факторы, которые могут как увеличивать, так и уменьшать цену на недвижимость в Днепропретровске. Главными среди них являются:  местоположение, тип дома, этаж, доступность транпорта, вид из окна, экологичность района, состояние квартиры и подъезда. Каждый фактор влияет на ценообразование вашей квартиры и даже имеет свою цену. Для более точного определения цены на квартиру советую составить таблицу ценовых поправок в процессе вашего обзвона аналогов. По каждому фактору собираем аналогичные квартиры в группы и определяем его стоимость.

Сезонный фактор.

Риелторы вам скажут, что осень - самое удачное время для продажи квартиры. Именно в этот период на рынке недвижимости наступает самое активное оживление. Если продавец не смог продать квартиру осенью, это верный признак того, что цена явно завышена.

Как продать квартиру по максимальной рыночной цене.


Помните, что знать правильную рыночную цену вовсе не означает, что вы сможете её получить. Ведь реклама сама по себе не продает недвижимость. Это большая работа, требующая знание текущего рынка, наличия навыков продаж и умение вести аргументированнные переговоры. С этой задачей успешно справиться лишь профессионал-риелтор.

Задачи риелтора:

1. дать обширную рекламу объекта, чтобы о ней узнаало максимально большое количество потенциальных покупателей
2. органиовать показы (дни открытых дверей)
3. суметь показать клиенту преимущества квартиры в сравнении с аналогами
4. Постараться влюбить клиента именно в вашу квартиру
5. Обосновать цену и объяснить почему квартира стоит именно этих денег
6. Провести сложные и конфликтные переговоры по цене

Как выгодно купить квартиру в Днепропетровске. Преимущества работы с риелтором.

Итак, Вы решили купить квартиру в Днепропетровске самостоятельно, без услуг посредника. Предлагаю рассмотреть ситуацию.


Самостоятельный поиск квартиры.

Антон П. решил купить квартиру в Днепропетровске. А так как времени еще оставалось много, он решил заняться поиском самостоятельно, без посредников. И действительно, зачем  переплачивать посреднику 1-2 тысячи долларов лишь за поиск? Невелика премудрость, найти квартиру.

Антон купил специализированные издания по недвижимости, залез на порталы и стал их изучать. Для первого дня ему удалось договориться с двумя собственниками о просмотре. И хотя время просмотра не совсем устраивало нашего героя,  но Антон решил подстроится под них. С работы он отпросился без проблем.

Однако смотреть первую квартиру пропало всякое желание: дом оказался мрачный, подъезд неухоженный, двор грязный. Желание её смотреть не возникло. Во второй квартире оказалось, что окна выходили на проезжую улицу, хотя собственник по телефону уверял, что у него тихо. Последующие три дня прошли в бесцельных поисках и звонках. Часто Антон сталкивался с посредниками. Но не имея желание переплачивать, он отказывался от их услуг.

На десятый день поисков ему, по видимому, повезло. Хозяин квартиры подробно рассказал и назначил время показа. Антону пришлось в который раз отпрашиваться с работы.  Начальник бурчал, но снова отпустил.

Квартира Антону подошла, хотя цена оказалась несколько завышенной от начального плана. Тем не менее Антон принял решение купить квартиру и начал обсуждать условия сделки. Хозяин выдвинул ему свои условия:  выехать ему пока некуда. Ты, мол плати аванс, а я начну себе подыскивать обменный вариант. Никаких гарантий своевременного заключения договора купли-продажи хозяин квартиры Антону не дал.


Антон врнулся домой ни с чем. Последующие две недели ушли на поиск подходящего варианта, переговоры с собственниками, просмотры. Наконец, счастье улыбнулось Антону. Квартира отвечала всем его требованиям и стоила дешевле аналогов. Мужчина в возрасте объяснил низкую цену тем, что его поджимают сроки - нужно быстро продать и срочно уехать к сыну в Россию. Антон дал задаток 500 долларов хозяину, взял расписку и стал ждать готовности документов. Хозяин пообещал позвонить как только выпишиться из квартиры.

Но ни через два, ни через пять дней хозяин не позвонил. Не отвечал он и на телефонные звонки Антона, который уже волновался. Почуяв неладное, Антон направился к хозяину выяснить в чем дело.  Дверь ему открыла молодая женщина. На вопрос: "Где хозяин?" - оно ответила, что она с мужем живет тут давно, и продать квартиру в Днепропетровске в их планы не входит.  Оказывается, квартирант уже успел набрать несколько задатков и благополучно скрыться.  Жаль тех 500 долларов.


Разумеется, не каждый самостоятельный поиск недвижимости заканчивается столь плачевно. Но необходимо помнить, что любой покупатель недвижимости подвергается себя рискам на рынке недвижимости.

Покупка квартиры по договору с агентством недвижимости.

Вначале необходимо сказать о рисках при покупке квартиры, с которыми сталкиваются все покупатели.


1. Риск не найти наиболее подходящий ваиант квартиры. Действительно, в кризис предложение квартир превышает спрос. Но покупатель видит лишь те квартиры, которые представлены объявлениями в  газетах или порталах в интернете. Часто лучшие квартиры находятся в базах  агентств недвижимости,  о которых покупатель и не догадывается. И где гарантия, что покупатель купит квартиру, которая наиболее отвечает его требованиям. 

 2. Переплатить при покупке, т.к. все цены на квартиры собственники завышают. В чем причина завышенных цен? Дело втом, что большинство продавцов продают квартиру с целью купить другую. Собственник боиться продешевить при продаже и переплатить при покупке, и поэтому, закладывает в цену свои рисики. И потом, продавец не знает цен реальных продаж. он ориентируется на прессу,  рынок предложений.


3. Покупатель рискует заключить предвариательный договор с продавцом на невыгодных для себя условиях. Не прописать четко и юридически граммотно важные вопросы всей сделки. Как результат, при расторжении договора можно понести серьезные финансовые и моральные убытки.


4. Продавец нарушит условия договора и не вернет задаток. Сплошь и рядом возникают родобные ситуации. Продавцы квартир, к сожалению, часто нарушают свои обязательства по договору. Например, могут растратить полученный задаток на оплату долгов и передумать продавать квартиру. Чтобы веруть деньги, покупателю придется обращаться в суд, татиься на адвоката, издержки , терять драгоценное время и нервы.

5. Проблемы с документами на квартиру. Может оказаться, что у хозяина квартиры есть лишь неполный перечень документов, или в квартире выполнена реконструкция, которую надо узаконить, неузаконенное переоборудование (автономное отопление, перенесен унитаз и т.д.). В документах могут находится ошибки, которые увидит только специалист.

6. Отсутствие контроля над подготовкой документов для продажи. Покупатель неспособен контролировать действия продавца, и лишь полагается на его порядочнсть. Чем и пользуются недобросовестные хозяева. В итоге, сроки затягиваются, сделки срываются.

Если бы Антон обратился в надежное агентство недвижимости в Днепропетровске, заключил с ним договор на покупку квартиры, то и деньги бы он сохранил, и квартиру выбрал быстрее и заплатил бы меньше.

Давайте кратко рассмотрим какие преимущества получает клиент агентства недвижимости , покупая квартиру по договору.


1. Риелтор обеспечит своему клиенту лучшее предложение на рынке недвижимости. Потому как риелтор знает рынок, предложит на выбор клиента все предложения своих коллег, знает ценовую политику и особенности района и дома. В итоге, покупатель, будет уверен, что покупает лучший вариант согласно своего бюджета и требований.

2. Риелтор обеспечит своему клиенту юридическое сопровождение на всех этапах сделки, вполоть до подписания Акта приема-передачи кватиры. Не секрет, что сделки с недвижимостью содержат многие подводные камни, о которых знает только опытный специалист.

3. Риелтор представляет и защищает интересы своего клиента покупателя. Он проводит грамотные торги по цене с собственником квартиры, в результате которых цена будет значительно снижена. Как результат, покупатель, подписывая у нотариуса договор купли-продажи, будет уверен, что купил квартиру по минимальной рыночной цене. Из нашей практики, экономия денег составляет 5-20% от первоначальной цены продавца.  

купить квартиру.wmv